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- 任意売却と競売の違い
住宅ローン返済が困難な場合に物件を売却する方法には、任意売却や競売があります。
今回はこの２つの方法の違いについてわかりやすく整理していきます。
1,競売とは？
今回は話の流れの都合上、まず競売とは何か？についてお話させていたただきます。
例えば、住宅購入時の経済状況から大きな変化があった場合、住宅ローンの返済が難しくなってしまうことがありますよね。そのような状況下で2か月、3か月と住宅ローンの返済が滞ってしまうと、債権者である金融機関はあなたがお住まいの住宅を「競売」というものにかけてしまいます。
どうして金融機関はあなたに無断でこのようなことができるのでしょうか？それは金融機関が「抵当権」を持っているからです。この権利を行使することによって、金融機関はあなたの住宅を、裁判所を通して強制的に売却することができるのです。この「競売」にかけられた住宅はオークション形式で売り出され、おおよそ1年以内で買い取られるケースが多いです。
2, 任意売却のメリットとは？競売との違いを交えて
それでは、競売との違いを比較しつつ、今度は「任意売却」についてお話していきますね。
先述のとおり、住宅ローンの返済が滞ることにより強制的に住宅が売りに出されることが競売です。一方で、この競売の前に債務者が任意で債権者(金融機関)と合意の上、競売よりも良い条件で住宅を売却してしまおうというのが「任意売却」となります。では、任意売却は競売と比べてどのような違い(メリット)があるのか？についてまとめます。
第一に、任意売却は「自らの意志(任意)で売却が可能である」ことが挙げられます。
競売の場合ですと、売却価格はもちろんのこと、売却先や売却時期などあらゆることを全て裁判所が決定し売却が執り行われてしまいます。。一方、任意売却ですと、そのような売却に関する条件を債権者に交渉することができます。また、自身の住宅を売り払ったあと、債務者はその住宅に置いていく残存物(家具など)の処理費用や引っ越し費用を、任意売却での売却価格から差し引き、債権者に回収してもらうための交渉も可能となります。競売ですと、このような交渉の余地は一切ありません。このように、競売は、債務者にとって一切の自由が利かない売却方法なのです。
第二に、任意売却は「競売よりもより市場価格に近い金額で売却できる」ことが挙げられます。
任意売却では、通常の不動産売却と同様のやり方で住宅の売却が可能です。一方競売では、オークション形式での売却となるので、市場価格よりも安価での売却となる可能性が高いです。実際、競売での落札価格は市場価格の60%-70%程度になるケースが多いです。
売却したのち、実際に残っているローンと売却価格との差額(=残債)はその後も債務者が支払わなければならないので、より高額での売却が可能な任意売却の方が債務者にとって有利であることが分かりますね。
また、競売ではこの残債を一括返済する必要があるのに対し、任意売却では分割返済が可能です。さらに、任意売却では毎月の返済額が今までよりも少なくなるよう、金融機関と合意の上で決定できる、というメリットもあります。
第三に、任意売却は「プライバシーが守られやすい」ことが挙げられます。
任意売却は通常の不動産売却と変わりませんので、債務者どのような経緯で住宅の売却を行うに至ったのか、ということは情報として公表されません。一方、競売ですと裁判官が実際に住宅の物件調査に来てしまいます。また、オークション形式の販売となるので、不特定多数の人が閲覧できるインターネット上で住宅の情報が公開されてしまいます。その結果、ご近所さんにバレてしまうのですね。
3, 任意売却のデメリットとは？競売との違いを交えて
ではつづきまして、任意売却のデメリットに関しても触れておきましょう。
それは、「競売よりも手間がかかる」ことです。
競売は、住宅売却に関わる全ての手続きを裁判所が行います。そのため、債務者が具体的に何らかの手続きを行う必要はありません。一方、任意売却では、基本的には売主である債務者が自ら不動産の売却に関する手続きを行う必要があります。さらに、債権者である金融機関と住宅ローンを組む際に連帯保証人となってくれた人の合意を得る必要があります。任意売却を進めるにあたり、この二者の同意を得なければ、任意売却を進めることはできません。
いかがでしたか？最後に、任意売却と競売の違いの特徴を簡単に表にまとめましたので、ご参考くださいね。
今回は任意売却と競売の違いを整理していきました。競売にかけられそうになり不安な方、任意売却にするか競売にするか迷っている方のお役に立てれば嬉しいです。
弊社は、大阪市で「任意売却」という言葉がなかった時代から「任意売却」に携わってきました。不動産会社によっては、「任意売却」は難しいからとお断りするというケースは多々ありますが、弊社では対応可能です。任意売却ができる期間に手続きをしないと、強制的に競売となってしまい、市場価格より下がった金額の売却になる可能性がありますので、早めに弊社にご相談ください。
監修者情報
だんらん住宅
代表 山本 達也
