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- コロナでどうなる？！~大家さんは今後どうすればいいのかを考える~
こんにちは、「だんらん住宅」です。
コロナウイルスの感染拡大により、現在さまざまな業界で経済活動に影響がでていますね。そしてこの影響は日本に限らず、世界レベルのものとなっており、、今後の景気が気になるところです。
さて、今回はその中でも「コロナが大家さんの今後にどのように影響を及ぼすか？」についての推察と、対策について議論していきましょう。
[1] コロナ感染拡大に伴う、緊急事態宣言と賃貸不動産への影響
2020年3月13日、新型コロナウイルス対策の特別措置法に基づき、緊急事態宣言が成立しましたね。この宣言により、対象地域の都道府県において、「外出の自粛」・「学校の休校」・「映画館、百貨店など施設の使用制限」が実施されました。
このような中で、外食・娯楽・旅行等の業界で大きな影響が出ています。それに伴って失業等個人の所得は減り、個人向け住宅などの価格は下がることが予想されます。
かたやその一方で、賃貸不動産に関する価格下落はそこまで大きなものにはならないことが予想されます。その根拠に関する詳細は割愛しますが、簡単に触れておきますと、
金融機関が現段階で健全であること・低金利状態が続くので利回りが低い状態であることの二点が挙げられます。
とはいっても、このまま景気が落ち込み続ければ、やがて賃貸不動産への影響も免れないということも頭には入れておくべきですね。
[2] コロナが大家さんに及ぼす影響
5月の段階で、大家さんが実際に受けている、貸借人からの要請は「家賃の減免」・「退去」・「家賃の支払い猶予」などがあるようです。
また、短期的なリスクでは、飲食・アパレルなどの業界店舗がテナント退去することが考えられます。一度退去されてしまうと、同区画での後継テナント探しは骨が折れることになるでしょう。
さらに長期的なリスクとしては、オフィスビルの賃貸需要の減退が考えられますね。現在多くの企業様で在宅勤務が実施されていますね？コロナの蔓延がきっかけとなって働き方の見直しが行われつつある今、オフィスビルを借りずに仕事を進める企業様が増え、賃貸需要の減退が予測されます。
[3] コロナに負けるな！大家さんがいま対策するべきことは何か？
新型コロナウイルスの脅威について、今後第二波、第三波が訪れる可能性は大いにあります。そこで大家さんである皆さまには、長期的なことを考え、貸借人に上手く歩み寄りつつ対応することが求められます。
まず、入居者から家賃減額要請を受けた場合ですが、これに対しては「住宅確保給付金」のご案内をしてみてはどうでしょうか？2020年4月7日に厚生労働省が本制度を発出しました。これは「休職・離職に伴う収入減少により住居を失う可能性がある者に対して、住宅確保給付金を支給する」というものです。この申請自体は入居者が行い、原則3か月間、家賃が大家さんの口座に直接振り込まれます。
次に、短期的リスクとして挙げたテナント退去ですが、こちらに関してもやはりテナント側とよく協議することをおすすめします。先ほど記述したとおり、コロナの影響がいつまでつづくか分からないさなか、テナント退去により収入がゼロになることは、一番避けたいところです。
ただ、この景気悪化がいつまで続くか分からない以上、減額協議をするか否かの判断はしっかり行うことが良いでしょう。例えば、既にテナント料について相当月数滞納がある場合などはテナントに退去してもらう方が良いでしょう。
また、テナント料減額の協議をした場合は必ず当事者同士で合意内容の書面化を行いましょう。減額金額/減額期間/減額分を免除にするか猶予にするか/義務が果たせなかった場合のペナルティなどを必要最低限とし、当事者双方での署名・押印をしておきましょう。
いかがでしたか？
今回の予測と対処法はあくまで現在の状況に対するものではありますが、ぜひ参考にしていただけますと幸いです。ただ、この度の脅威がコロナウイルスというウイルスである以上、私たち人類には予想もつかない挙動を見せることを念頭に置き、その時の状況に合わせた最善策を講じることが大切になっていくでしょう。
監修者情報
だんらん住宅
代表 山本 達也
