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だんらんお役立ち情報

 

だんらん住宅株式会社

〒530-0041

大阪府大阪市北区天神橋3-2-28

TEL:06-6354-2001

FAX:06-6354-2003

MAIL:info@danran-j.jp

営業時間:9:30〜17:00

定休日:水曜日

だんらんお役立ち情報

不動産取引に関するお役立ち情報

2018/09/13 親からの贈与などなど
 
個人から現金や不動産などの財産をもらった人には、贈与税が課せられます。
 
贈与税はその人が1月1日~12月31日までの1年間にもらった財産の合計額から、基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して課せられます。
 
したがって、1年間のもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。
 
贈与税は課税価格に応じた税率が設定されており、受けた贈与の額が大きいほど税率も高くなります。
 
なお、税額計算のもととなる評価は、不動産の場合、土地は路線価方式、建物は固定資産税評価額をもとに決定するので、一般に時価よりも安くなることから、現金を贈与するよりは節税ができます。
 
また、贈与後3年以内に相続が発生した場合には、その贈与財産は相続財産に含めなければなりません。ただし、法定相続人とならない孫や娘婿に対する贈与は、法定相続人への贈与とは異なり相続財産に加算されない為、生前贈与としては効果的です。
 
親などから住宅取得のための資金援助を受ける場合、110万円までには非課税となります。
 
相続時精算課税を選択すれば、さらに2500万円まで非課税として贈与を受けることができます。
 
そのうえ、平成33年12月31日までであれば、住宅取得等資金の贈与の特例を用いることで、最高で3000万円(※)まで追加して非課税となります。
(※取得する住宅用家屋の種類にもよる)
 
したがって、毎年の基礎控除額110万円に相続時精算課税制度による2500万円と住宅取得等資金の贈与の特例による最高3000万円を加えた5500万円まで贈与を受けても税金はかからない場合もあります。
 
ただし、贈与を受ける者は、その年の1月1日現在で20歳以上の子・孫で、贈与を受けた年の合計所得額が、2000万円以下の者でなければなりません。
 
また、取得する住宅についても、床面積50㎡以上で、半分以上が自己居住用でなければなりません。
 
なお、いちど相続時精算課税を選択すると、その後の撤回はできないうえ、相続時に贈与財産の価額を相続財産に加算して相続税を支払うことになるので、相続時精算課税の選択については十分な検討が必要です。
 
どんな場合に税金がかかるのかを知っておかないと、親からの贈与でも課税対象となってしまう場合もあるので、しっかりと調べてから受けるといいかもしれませんね。
2018/09/13 マンションのゲストルーム活用法
 
近年、フィットネスジムや温泉、キッズルームなど、共用施設が充実している大規模マンションやタワーマンションが増えています。
そういったマンションは、資産価値が下がりにくい点からも人気が高まり、徐々に都心から郊外へと波及しているそうです。
 
数ある共用施設の中でも今回は、来客を泊めることができるというゲストルームについて詳しく解説します。
 
■マンションのゲストルームとは?
 
マンションに遊びに来てくれた家族や友人に泊まってもらいたいけど、部屋が余っていないし布団もない…そんな時に便利なのが、ゲストルームです。ゲストルームとは、マンションの共用施設の一つで、建物内にある来客用の宿泊ルームのことをいいます。家族や友人を招待するだけではなく、子育て中のママが集まる場や、高齢者の憩いの場として活用されることもあります。また、タワーマンションの低層階の住民が、高層階にあるゲストルームで眺望を楽しむといった利用もできます。
 
ゲストルームに限らず、ラウンジやパーティールームと言った共有施設の維持や管理のためのお金は、住民の管理費から捻出しています。そのため、一戸あたりの費用負担が軽くなる大規模マンションで採用される場合が多いようです。中には眺望が良く、設備が充実しているなど、特別感を味わえるゲストルームもあります。人気があるゲストルームは、必要な時に予約をとりたくても、予約がいっぱいで取れないこともあるというのが難点です。
 
■ゲストルームのメリット
 
自室よりも気軽に来てもらいやすいのがゲストルームのいいところです。
 
自分の住戸に客間がなくても来客には同じマンションの敷地内に泊まってもらえることです。自分の住戸に家族や友人を泊めるとなった場合、いくら親しい間柄でも寝る場所の確保から、お風呂やトイレの掃除など、来客を迎える準備はなかなか大変です。だからといって「ホテルに泊まって」とは言いづらい。そんな時、ゲストルームがあれば、必要なものは揃っているので安心して宿泊してもらうことができます。
 
利用料についても、マンションの共有施設ということもあり、ホテルよりもかなり安く利用することができます。部屋の清掃費用として一人当たり数千円程度が相場となっており、シーツやタオルのレンタルも、追加で数百円と安価で利用できるようです。
 
■ゲストルームを利用するには?
 
ゲストルームを利用するには、管理室やフロントに直接行くか、電話で確認するなどして、事前に予約して部屋を確保する必要があります。中にはインターネットで予約できる物件もあるようです。ゲストルームには利用上限があり長期宿泊はできないのが一般的です。2泊以上泊まれるかどうかはマンションによって異なるため、確認しておきましょう。
 
マンションの購入を検討させる場合は立地や設備の他に共用施設の確認も是非してみて下さい。共用施設を上手に活用してください。
2018/09/11 自己資金の目安
 
住宅取得に必要な資金は、住宅ローンで賄うのが一般的な考え方ですが、住宅ローンと同じくらい住宅資金に不可欠なものが自己資金です。
つまり、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本となります。
 
まず、住宅取得に関しての一般的なお話をしておきます。
 
自己資金はどれくらいあればいいか?という事ですが、総額に占める自己資金の比率は高いほど良いですが、一般的には総額の20~30%程度を自己資金で用意するのが望ましいと言われております。
 
ただ、分譲マンション・建売住宅・中古住宅と、注文住宅では、同じ金額の住宅を手に入れる場合でも、用意しなければならない自己資金の額は異なります。
 
分譲マンションの広告には、「頭金10%から購入可能」といった記事もよく見ます。確かに分譲マンションなどの場合には、売買契約締結時に手付金が必要となるだけで、その後は引き渡し時の残金を決済することになります。
 
しかも決済時には通常、住宅ローンが実行されるため、自己資金としては手付金とローン関係費用や登記費用などの諸費用分のみ準備すれば良いという事になります。
 
ただし、中古住宅や一部の建売住宅の場合には、仲介手数料が別途かかるので、その分も考慮する必要があります。
 
一方、戸建注文住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあるので、自己資金が10%というわけにはいきません。土地取得に関する諸費用や設計料、工事着手金については、自己資金で賄う必要があります。工事着手金の工事費総額に占める比率は、ケースバイケースですが、最低でも2割程度は見込んでおかなければなりません。
 
また、住宅ローンは、建物が出来て保存登記がされてはじめて実行されるものなので、中間金の支払い等、建物完成までの費用も原則的には自己資金で賄うことになります。
 
あくまでも一般的なお話をいたしましたが、最近はフラット35でも諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来るのと、注文住宅の場合にはつなぎ融資というものがあるので、上記のように中古住宅よりもかなりの金額を自己資金として用意しなくても、購入する事ができます。
 
住宅取得者が、持っている預貯金の全てを自己資金に充ててしまうのはとても危険です。
自分の場合は融資をどれくらい受ける事がでるのか、返済がいくらになるのかは購入時にはしっかりと把握しておきましょう。
2018/09/11 不動産会社の選び方
 
前回、「なぜ不動産事業者選びを最初にするのが重要なのか?」についてお伝えしました。
 
前回の内容を復習すると、
 1.不動産仲介業は、売主側と買主側の2つの立場の仲介業者がある。
 2.あなたが見ているインターネットの不動産物件情報は、全て広告である。
→だから、ネガティブな情報は掲載されない。
 3.その広告の先の問い合わせ先業者は、基本的には「売主側の仲介業者」である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない。
 4.損をせずに納得いく家を手に入れる為に、あなたがまずすべきことは、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見るけることである。
 
今回は、どんな不動産会社を選べばよいかについてお伝えします。
 
不動産は土地の広さ、建物の仕様や設備だけではわからないことがたくさんあります。
また不動産売買にかかる法律や条例などさまざまな要件や問題点を知らずにいれば、上手な住宅購入ができないばかりではなく、思わぬトラブルに発展してしまうかもしれません。
また、不動産の資産価値はあなたの家計に大きく影響してきますので、資産性の低い不動産を購入してしまわないようにするためにも不動産(仲介)会社選びは重要なことです。
 
逆に、買主の味方になって親身に動いてくれる良い業者を見つけることができれば、心から喜べる住まい購入が実現できる可能性は高くなります。
 
ひと昔前は、善良な不動産会社の見分け方は、
1.物件をすぐに紹介しないで、よく話を聞いてくれる会社
2.物件案内をしたときに、良い点ばかりでなく、悪い点を言ってくれる会社
3.すぐに購入を迫らない会社
などと言われていた時代もありましたが、現在であればそれだけでは不十分です。
 
では、買主の利益を最大化してくれる仲介会社は、どういったことが出来る会社を目指すのか最終的にはその人の判断にはなると思いますが、簡単に言いますと要件はこんな感じです。
 
1.住宅の資産性価値が下がりにくい不動産の目利きが出来るか
資産価値が減りにくい立地、都市計画やハザードマップ情報、新築価格や取引履歴、類似の取引情報等開示、価格の妥当性、購入時に売却のことまでしっかり考えてくれているか。
 
2.住宅の性能(特に木造住宅等の戸建)をきちんと伝達してくれるか
建物調査(インスペクション)などで建物の性能開示(中古戸建)、戸建の耐震診断、瑕疵保険付帯の可否、フラット適合等の住宅性能を確認。
 
3.買主に安心・お得な制度を利用できるようアナウンスをし、購入しやすい環境を提供してくれているか
住宅購入費とリフォーム費用を住宅ローンで一本化の金融商品、かし保険制度の利用、住宅ローン控除、優秀な建築会社との連携、最新情報の提供、フラット35無料事前審査。
 
4.不動産購入とリフォームをワンステップで対応できる仕組みを持っているか
優良な建築会社との連携等。
 
5.ネガティブ情報をきちんと伝えてくれるか
 
良さそうだなという業者であれば、メールの問い合わせだけではなく、実際に担当者と話をしてみることが一番の早道ではないでしょうか・・・。
 
担当者の「スキル」が成功を左右します。
 
会社は選んだとしても、売買業務の成果は営業担当者の「力量・努力」が反映されるものであり、あなたのご依頼に対してどこまで集中し、誠実に努力できるかが重要です。
 
不動産業界の営業マンは売上げに対する歩合給の方も多く、個人プレーヤーが意外と多いものです。不動産業者の社員としては、お客様の話をよく聞き要望を叶えるということに頓着せず、どんなお客さんにも一律に販売を促進して、一刻も早く契約できれば手間もなく一番簡単で仲介料を早く稼ぎたいという方もいます。
 
ですから、「お客様の話をよく聴き、専門家としてアドバイスをしてくれる」担当者が絶対条件です。できることなら業務能力の高い、誠実な担当者を選びたいものです。いい営業さんに出会えることがラッキーなことです。
 
ただし、良い営業担当者と巡り合えるかは 「その時の運と縁」「当たり、ハズレ」があるものです。また、相手の業務能力や人間性はなかなか分からないものですが、まずは買主に寄り添う会社を選び、実際に1、2回相談をしてみることをお勧めします。
疑問や不信感を感じた場合は、早めに対処すること(断ること)も大切です。
 
不動産会社選びは大変ですが、物件選びよりもずっと大切なものです。
素晴らしい不動産エージェントを見つけることが、あなたの住宅購入の成功の鍵でもありますので、そこからまずは始めてみてはいかがでしょうか。
2018/09/09 不動産事業者選び
 
前回、「住宅購入の初期段階で、あなたのやるべき行動手順」についてお伝えしました。
 
前回の内容を復習すると、
1.住宅を購入するにあたって、何が問題なのかを認識する。
2.あなたの見方になってくれる不動産会社と信頼できる担当者を見つける。
3.資産価値が落ちにくい不動産とは、どんな物件かを理解する。
4.プロに個別相談の上、資金計画とエリアの選定を行っていく。
5.それから物件探しをする。
 
そこで、具体的な手順の詳細を理解することより、順序が大切だとお伝えしました。
上手くいかない人は「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。
上手くいく人は「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選ぶ。
 
つまり「不動産会社」を選んでから、物件探しをするというプロセスが重要になります。今回はなぜこの順序が大切なのかについてお伝えします。
 
これを理解するのに鍵となる「不動産業界の仕組み」についてお話します。
 
▼不動産仲介業の仕組み
1.不動産仲介業は手数料商売である。
→契約を成立させないと収益があがらないビジネスモデル。
 
2.不動産仲介業は、売主側と買主側の2つの立場の仲介業者がある。
 
通常の取引では、2社の仲介業者が取引に関わります。契約が成立すると、売主は売主側仲A社へ、買主は買主側仲介業者B社へそれぞれ仲介手数料をお支払いします。
 
3.売却の物件情報は、不動産流通機構「レインズ」に登録され、どの不動産事業者にも情報共有されます。
→つまり、不動産仲介業は基本的にはどの物件も仲介が出来ます。
→だから、どこの不動産会社を通じて購入するか自分で選べます。
 
ところが、家探しを始めたほとんどの方は、業界の仕組みも購入の仕方も良く知らないので、賃貸を探すときのように、まず「物件探し」から始めてしまい、気になるのがあったらその不動産会社へ問い合わせし、相談してしまいます。
 
さて、この場合にあなたが問合わせしたその不動産会社は、そもそもあなたの味方でしょうか?
 
この取引の仕組みでは、待ち構えている業者は、ほとんどが売主側の仲介業者なのです。
その仲介業者からすると、成約すると売主側と買主側から両方手数料をもらえる(両手取引)となり、仲介業者としてもおいしい取引となります。
 
この両手取引は、手数料が一度の取引で倍になるため、事業者の自分たちの利益を優先されがちな取引でもあります。
 
売主側の仲介業者は売るのが仕事です。だから・・・、
・高く買ってくれる人を探している
・あなたが購入する物件が将来どうなろうが関係ない
・あなたが購入できる資力があるかどうか、契約が出来るかどうかが最大の関心事
・たとえ変な物件であっても「買わない方がよい」とは立場上アドバイス出来ない
・価格交渉は積極的でない
→立場的に先に依頼を受けている売主側に重きが置かれるため
・ネガティブな情報は積極的に開示されにくい
 
つまり、その不動産業者を介してもあなたに良いことはほとんどありません。
 
まとめると、
インターネットに出ている物件情報は、全て広告である。
→だからネガティブな情報は掲載されていない
その広告の先の業者は、基本的には、売主側の仲介業者である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない
 
だから、あなたが損をせずに納得いく家を手に入れるためには、最初に物件探しをするのではなく、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見るけることです。
これは、本当に大きな差が出ます。
住宅購入で失敗したくない人は、まずこれを理解し、あなたの味方になる不動産事業者を選びましょう。
 
次回は、どんな不動産会社を見つければよいか、それについてお伝えします。
 
※弊社はセラーズエージェントですが、上記のようなことは一切ございません。必要な情報は全て開示し、お客様に安心してご購入いただけるように努めております。
2018/09/08 謄本の見方
 
不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。
 
登記記録には表題部と権利部があり、土地は1個ごとに、建物は1戸ごとに区分して作成されています。
 
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目(土地の面積)などが、建物の場合には、所在・地番・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。
 
権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。
 
甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記載されており、過去から現在までの所有者や、いつどんな原因で所有者が移転したのかが順を追ってわかるようになっています。一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産についての所有者以外の権利に関する事項が記載されていますが、所有者以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。
 
登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書と言います。これらの書面は、所定の請求書を登記所に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が可能です。
なお、登記事項証明書は以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。
 
土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数円間に何度も売却されているような問題のある土地・建物かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する登記は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりません。
2018/09/08 建物状況調査(インスペクション)
 
建物状況調査シリーズです。
 
建物状況調査(インスペクション)とはそもそも何なのでしょうか?
意外と経緯が紆余曲折で、ややこしいのですが、語弊を恐れず端的に言うと単なる「建物の状態を明らかにする調査」です。
 
建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、内容は劣化の調査であり、耐震性やあ省エネ性などは建物状況調査(インスペクション)の範囲ではありません。
 
非破壊目視検査で見えた部分だけを判断する、という調査でもあります。
 
例えば、調査で雨漏れが見つかったとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査(インスペクション)の範囲で、その雨漏れの原因追究や改修方法の模索、改修費用の算定は建物状況調査(インスペクション)の範囲外となります。
 
改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査(インスペクション)報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることができるのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように補修する、どれくらい費用がかかるなどの対策については、別で検討する必要があります。
 
先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日に行われることが一般的なので、契約日に建物状況調査(インスペクション)の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約締結することは難しいですね。
 
どうすればいいのでしょうか。
 
買主側でできることは、物件が確定したら速やかにインスペクションを手配することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討している場合は、リフォーム事業者を通じて検査員を手配した方がいいです。
 
もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。
 
中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。
 
インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わない方が賢明です。
 
※弊社でお預かりしている物件や弊社売主の物件は、費用弊社負担で、インスペクションを実施しております。
2018/09/03 バリアフリー住宅のポイント
 
家は自分の代だけではなく子どもの代にも引き継がれていくことも多いものです。
次の代に引き継ぐまでには、新しい生命の誕生や、どなたかの老化・介護というシーンが巡ってくるのは自然なことです。
 
このことを考えると、誰もが使いやすい「バリアフリーの家」はとても便利です。高齢者になってからも住みやすい家は、誰にとっても使いやすい家です。では、バリアフリーの家はどうやって作ればよいのでしょうか。
 
高齢者になってからも住みやすい「バリアフリーの家」とは?
 
バリアフリーとは、高齢者や障碍者などが生活するうえで支障となるものを取り除くことを指します。一番わかりやすい例としては、部屋と部屋、部屋と廊下の間に段差がないことでしょう。杖や車いすを使って室内を移動するとき、ほんの数センチの段差であっても大きなストレスを生むことになります。
また、高齢者や障がい者でなくても妊婦さんや若年であってもケガや病気で、室内で車いすを使わざるを得なくなる事もあるからです。
 
バリアフリーの家の作り方のヒント
 
1.トイレは寝室のそばに配置、広めにつくる
 
家主である方々の寝室のそばにトイレを作っておけば、高齢者になってからも住みやすい家を実現できます。体が思うように動かなくなったとき、ヒートショック(温度差による心臓麻痺などの身体的トラブル)が気になる季節になったとき、寝室そばのトイレはとても嬉しいつくりです。
 
もしも家の中にトイレを1箇所しか作れないときは、寝室から直接入れる位置におき、他の面の壁にもドアを設けて、洗面や脱衣所からも入れる「2ドア」にするのもよいでしょう。水回りを連続させることで、トイレ・洗面・入浴がひとつの線で結ばれますので、動きも少なくてすみ、高齢者になってからも住みやすい家となります。
 
 
2.洗面の高さに注意
 
洗面台を作るとき、高さに注意してください。健康な方が立って使用するのによい高さと、車いす生活になった方が座った状態で使いやすい高さはかなり異なります。最初から車いす生活を想定した高さで作っておくのはいかがでしょうか。健康な大人には少々低いかもしれませんが、お子さんや高齢者・車いすの方にはとても便利です。
 
洗面台の下部にも工夫を凝らすことができます。車いすのまま洗面台に近づけるよう、下部の収納スペースを取り払った洗面台が利便です。
 
 
3.リビング・ダイニングは誰もが集まれる工夫を
 
リビングやダイニングは、家族が顔を合わせる場です。高齢者を含む家族全員が自由にくつろげる場にするためには、いくつかの方法があります。
 
一つ目は、テーブルの高さです。テーブルに車いすのまま入れる高さは約70㎝が目安です。一般的なテーブルも同じく約70㎝ですが、車いすのサイズによっては入れないこともありますので、高さ調節のできるタイプのテーブルを選ぶと良いでしょう。もし造作テーブルを依頼するときも、この点に注意をすれば、長く使えるものになります。
 
また、リビング・ダイニングの一部に畳敷きの小上がりを作り、そこにテーブルを寄せられるよう工夫するのはいかがでしょう。イスに慣れない方、高齢となりイスに座ることが面倒になってしまった方も含み、家族全員で食卓を囲むことができます。このようなスペースを作るときも、車いすと小上がりとの差が小さいほど移動が楽になります。
 
小上がりは、ご高齢の方が食事中に疲れた時横になることもできますし、お子さんのお昼寝やお遊びの場所にもなりますので、育児中の世代の方にも使いやすいと思います。
 
 
4.廊下は車いすの通行ができる幅にして、手すり放置を考慮する
 
高齢者になってからも住みやすい家に必要でありながら、バリアフリーリフォームがしづらい部分に廊下があります。廊下は介護をされる方が二人並んで歩ける幅に、プラスアルファの広さが必要です。
 
誰かに頼れば歩けるうちは二人分の幅で大丈夫ですが、いったん車いすでの生活が始まれば、廊下の幅はさらに広さが必要です。車いすのサイズにもよりますが、最低でも廊下の幅は90㎝必要です。これはあくまでも進むだけ・戻るだけの「一方通行」のケースであって、もしも廊下で方向を変える(回転する)ことまでを考えれば150㎝以上が必要です。
 
将来は手すりをつけたいと考えているのであれば、それを見越して壁に手すり用の「下地」を入れておくとよいでしょう。リフォーム時に大掛かりな工事にならずにすみます。
 
 
5.玄関にはスロープを作っておく
 
家の内と外をつなぐ玄関部分も、高齢者になってからも住みやすい家とするための大切なポイントです。杖をついて歩くとき、階段はとても怖いものとなります。また、段があれば車いすでの出入りはとても難しいです。最初からスロープをつけておけば、ご高齢の方のみならず、妊婦さんやお子さんにも安心ではないでしょうか。
 
玄関スロープは意外にスペースを必要としますので、家づくりに着手した段階から組み込んでおくか、玄関ポーチに後付けできる広さを確保しておくと安心です。
 
 
6.キッチンは高さ調節できる製品を
 
健康なうちは立って調理もできますが、疲れたり足腰を痛めたりしたとき、一時的にイスに座って調理をすることがあります。さらに加齢によって調理そのものに時間をかけたくなくなったときは、座ったまま調理できるキッチンが便利です。
 
このことを事前に見越して、高さ調節のできるキッチンを設置するのはいかがでしょうか。少々お値段は高くなりますが、高齢者になってからも住みやすい家になることは間違いありません。また、小さなお子さんがお手伝いをしたくなったときや、仕事のサイクルで身長差のあるご夫婦が交互にキッチンに立つときにもとても便利です。
 
キッチンそのものを上げ下げするのではなく、床部分を上げ下げする方法もありますので、家づくりの相談の際に要望しておくとよいでしょう。
 
 
7.バスルームは介護者と一緒に入れる広さとすべり止めを
 
高齢者になってからも住みやすい家は、水回りの使い勝手がとても重要です。特に身体の清潔を保つバスルームはその代表です。浴槽の立ち上がり部分で足をとられ、転んでけがをする可能性がありますので、介護をする方と一緒に入れる広さがあれば安心です。
 
さらに、バスタブや床はすべりにくい素材を選びたいものです。すべりにくくやわらかい素材はお子さんが小さいときにも安心です。車いす生活になったときのために、シャワー用車いすで直接入れるように間口を広くとっておくこともよいでしょう。
 
現在お住いを検討している方は将来のバリアフリー化を見越した家づくりをかんがえてみてはいかがでしょうか。
2018/09/03 住宅購入
 
お客様のお住い探しの「初期の段階」で共通して悩まれていることを大別すると、下記3点です。
 
1.住宅購入で何からどのように始めればいいのかの行動手順がわからない
2.家はどんな基準で選べばよいのか
3.自分はいくらぐらいの物件が購入できるのか(住宅ローンの借入の疑問)
 
あなたは当てはまりましたでしょうか?
お住い探しがもうすでに進んでらっしゃれば、この段階はクリアされているかもしれません。
 
しかし、もしあなたがお住い探しされたばかりであれば、この悩みは有耶無耶にせず、最初にクリアされることをお勧めします。
上記の3点の不安を曖昧にしながら、なんとなくインターネットで「物件探し」をしてしまっていれば、結果的にあなたの貴重な時間を無駄にしてしまい、よい不動産を購入することは難しいでしょう。
 
 
★住宅購入では最初の行動が肝心
 
住宅購入に対する考え方と最初の行動ステップを間違えると、あなたの貴重な時間が無駄になり、かなりの遠回りを強いられます。
 
遠回りならまだいいのですが、資産性の悪い住宅を購入してしまうと、あなたの家計に将来大きな影響を与えてしまう可能性もあります。
 
まず理解しなくてはならないのは、不動産購入で最初にすべきことは、「物件探し」ではない。(住宅購入は賃貸の家を探すのとは、訳が違います)
「そんなこと言われなくてもわかっている」という声が聞こえてきそうですが、意外とやっている人が多いのが事実です。
 
まず、あなたのやるべき行動手順を理解しましょう。
1.住宅を購入するにあたって、何が問題なのかを認識する
2.あなたの味方になってくれる不動産会社と信頼できる担当者を見つける
3.資産価値が落ちにくい不動産とはどんな物件かを理解する
4.プロに個別相談の上、資金計画とエリアの設定を行っていく
5.それから物件探しをする
 
ここで大切なのは、具体的な行動手順の詳細を理解することより、順序が大切です。
 
上手くいかない人は、「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。
上手くいく人は、「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選ぶ。
 
どちらにするかによって、結果も変わってきます。
住宅購入で失敗したくない人は、まずこの順番を明確に理解しましょう。
2018/08/31 再建築不可の土地
 
販売チラシを見ていると、たまに目を引く安さの物件があったりしますね。
 
「コレは!」と思って詳しく調べてみると、「再建築不可」との記載があった、というのはよくあるケースです。
 
この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか?
 
手続き面での話をしてみれば、「再建築不可」は解消可能です。
 
 
1.道路に接道するための土地を追加で買う
 
再建築するためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。
そこで、本地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。
この方法については土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面で話が進まないケースが多いと思います。
資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。
 
 
2.道路位置指定を申請する
 
アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。
 
こういった場合には、その道路を建築基準法の道路として「指定」してもらうという方法があります。
これが「道路位置指定」制度です。
対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定してほしい」という申請をすることができます。
 
ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当を付けている金融機関等、多くの利害関係人の協力(書類への捺印)が必要になってしまいます。
もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価格を上昇しますので、関係者はみんなメリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。
 
また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。
いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰かから捺印をもらえばいいかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。
 
 
このように、「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。
行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。
 
今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスが悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。
 
再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方は手を出さない方が良いかもしれません。
2018/08/30 売買契約の際の登記
 
売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。
 
売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することができません。したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。
 
具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をしてもらうことになり、その登記手続きは通常、司法書士に依頼します。
 
残代金支払いの際には、司法書士に立ち会ってもらい、権利証や印鑑証明書等、所有権移転登記に必要な書類が売主から司法書士に手渡されたことを確認してから、残代金を支払うことが大切です。
 
登記の申請をするためには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転や保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼することになります。
 
また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。
 
登録手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られていたり、袋とじになっている登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールを剥がしたり、袋とじを開けたりせずに大切に保管しておかなければなりません。
 
なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。
 
普段目にすることのない書類ですので、いざ契約となっても司法書士へお願いすることになりますが、何のために必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。
2018/08/30 建物状況調査
 
今回から数回に分けて改正宅建業法における建物状況調査についてご説明したいと思います。
 
まず初めに、多くの方が誤認しているのですが、
“インスペクション(建物状況調査)の実施が義務化された訳ではありません!”
 
不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけで、実施は任意です。
 
〈義務化されたこと〉
・媒介契約時にインスペクション(建物状況調査)のあっせんの有無を表示する。
・インスペクション(建物状況調査)の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。
・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に記載する。
 
改正宅建業法におけるインスペクション(建物状況調査)については、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。
 
弊社はセラーズエージェントを標榜しており、インスペクション(建物状況調査)のあっせんだけでなく、お預かりする物件はほぼ全てインスペクション(建物状況調査)を実施しています。
 
買主側のお話をしますと、売買契約までインスペクション(建物状況調査)について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあります。
 
なるべく早くインスペクション(建物状況調査)を利用するかどうか、買主の意向を確認しておくことです。
遅くとも買付申し込みを行う段階で、インスペクション(建物状況調査)の意向を確認しないと、危うい取引進行となってしまいます。
 
なぜこのようなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もしなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。
詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション(建物状況調査)を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。
 
法的なリスクよりも本質的には中古住宅なので、取引にあたって第三者による検査で、建物性能について確認をするべきだと思いますし、買主にはインスペクション(建物状況調査)を実施していることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度です。
 
インスペクション(建物状況調査)のについて、あまり教えてくれない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めないほうが良いと思います。
 
先程も記述しましたが、弊社ではインスペクション(建物状況調査)を実施していますので、販売活動の際に調査結果も開示し、買主様にも安心して購入していただけるようになっております。
2018/08/27 タワーマンションのメリット・デメリット
 
タワーマンションは「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。2017年税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。
 
《タワーマンションのメリット》
・高層階は騒音もなく眺望もいい。夜景を手に取るように眺めることができる。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。
 
・大規模な物件も多く、共有部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多い。外出せずとも十分楽しめそうである。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定したフロアでしか着床できないような仕組みにもなっていって、防犯性も高い。
 
・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を造ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。
 
ただし、良いことばかりではありません。
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もあります。
 
《タワーマンションを検討される時の注意点》
・1階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に下りないといけないため、おっくうになるかもしれない。
 
・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多い。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いく、そもそも強風で干すことができないだろう。
 
・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことだが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められるという例もある。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もある。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではある。
 
・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。
 
・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないだろう。
 
《高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと》
 
物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。特に高層階では「眺望」が重視されることが多いが、日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。
 
・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されている。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実しているが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたい。
 
ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。
2018/08/27 事故物件
 
安い物件には、それなりの理由があります。
その理由の一つに「心理的瑕疵物件」、いわゆる「事故物件」というのがあります。
 
物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。
これが事故物件であるサインです。
 
最近遭遇した事故物件は、前所有者が2017年9月にお風呂場で自殺したというものでした。
 
価格は2,780万円、広さは約75㎡。
同時期に同マンション内で売りに出ていた他の住戸は4,600万円。
 
4,600万円の物件の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。
条件をそろえるため、事故物件の㎡単価を、4,600万円の物件の広さで割り戻してみたところ、約3,100万円となりました。
 
さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差が出ていたため、その分の補正を行うと、事故物件は3,200~3,300万円相当の値付けをしているという結果が出ました。
 
これが事故の影響と言えるでしょう。
 
確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。死亡の原因が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は和らぐと思うのですが・・・
 
なお、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、というように直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが一般的です。
 
病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは価格への影響はありません。
 
家の価格というのは、「将来自分が売った価格-買った価格」の差で決まります。
 
自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであれば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージはなかったということになりますが、「万人が好む=リセールバリューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばないほうがいと思います。
2018/08/24 所有者不明の土地
 
現在、登記簿上で所有者がたどれない“所有者不明土地”が増え続け、その総面積は九州の広さを超えるそうです。
以前は山間部に多いとされていました、現在は都市部にも広がり始め、先日の報道では埼玉県の大宮市で歩道の部分に迫り出して家がありました。
また所有者がわからない土地のせいで、住民の安全や公共事業に深刻な影響を与えている問題が起きているそうです。
 
所有者不明とは、そもそもどんな状態なのでしょうか。
 
土地の所有者は通常、不動産の登記簿に書かれています。所有者が亡くなると、新たな所有者の名前を登記、書き直します。
この所有者は土地を売ったり、抵当に入れたりすることができます。
 
ところが、もし登記簿を更新しないと、所有権を持つ相続人が、子、孫とどんどん増え、そのまま何十年も経って、全体像が把握できなくなってしまいます。
 
仮に、一部の相続人が判明したとしても、全員の同意を得なければ、原則、土地の取引はできません。
 
こうした登記簿では所有者がわからない土地、または所有者の所在、連絡先の把握が難しい土地のことを通称「所有者不明土地」と呼んでいます。
 
それではなぜ、登記をしないケースが相次いでしまうのでしょうか。
原因のひとつは登記費用がかかることがと言われています。一般的に登記には最低10万円はかかるそうですが、実は法的な義務はないそうです。
2018/08/24 違法建築物を所有するリスク
 
大阪府北部で震度6弱を記録した地震では、建築基準法の条件を満たさないブロック塀が倒壊し、死亡事故が発生してしまいました。
 
地震による倒壊リスクは直接生命や身体に及ぶため、改めてその重要性を考える機会になってしまったかと思います。
 
一方で、建築基準法を満たさない違法建築物に関しては、生命や身体に対する直接的な被害が発生するリスクとともに、他人に被害を及ぼしてしまう、いわゆる加害者になってしまうリスクも含んでいることに注意が必要です。
 
民法第717条では、「建物の占有者(所有者)は、問題のある建物が他人に損害を与えた場合には損害を賠償する責任がある」と規定されています。
 
建築基準法違反の建物を所有しており、その建物が地震で倒壊してしまい隣地建物に崩れかかって損害を与えてしまう、通行人を巻き込んで怪我をさせてしまう、といった事故が起こってしまった場合には、その損害を賠償しなければなりません。
 
場合によっては数千万円の損害になることも想定されます。
 
また、この責任は、「無過失責任」と言われており、違法建築であることを知らなかった場合でもその責任を免れません。
 
依頼した建築会社の手抜き工事により違法建築となっていた場合でも、一義的には所有者がその責任を負います。
 
責任を一旦負ったうえで、改めて建築会社に求償請求ができる、ということに留まります。
 
とっても重たい責任となっているのです。
 
相場より安いし、住めるからいいだろうという安易な考えで、建築基準法に遵法していない建物を所有することはお勧めできません。
 
見た目の情報に流されない、安全なお住い探しをしましょう。
2018/08/10 住宅の修繕の目安
 
住宅も、人間と同じように、定期的な健康診断(点検)が必要となります。
 
点検項目としては、1.外壁・屋根などの屋外部、2.土台・柱・梁などの躯体部分、3.床や壁の仕上げなどの屋内部分、4.窓・戸袋などの建具、5.給排水管・トイレ・浴室・ガス管・電気設備等などの設備関係があります。
 
戸建住宅の場合、水栓器具のパッキンが3~5年で取替え、土台・床組の防腐・防蟻再処理については5~10年が目安となっております。
 
また、給湯器は10年くらい、水栓器具、浴室は10~15年、キッチンシンク・トイレ・排水管、ガス管、換気設備、電気設備などは15~20年、雨戸や玄関建具・窓などは15~30年くらいが取替え検討の目安となります。
 
また、屋根は10~30年、外壁は15~20年が目安となっていますが、たとえば瓦葺屋根の場合には20~30年で全面葺替えを検討するのに対し、金属板葺屋根の場合には10~15年くらいで検討が必要となる等、工法や仕様、所在地の気候等によって、補修時期や点検項目に違いがあるので、それぞれの条件を勘定したうえで適切に検討するべきです。
 
点検の結果、少しでも不具合が見つかった場合には、早めに修繕を行うことがポイントといえます。
 
修繕するためには、ある程度まとまったお金が必要となるため、そのままにしておくケースも多いですが、不具合をそのままにしておくと、劣化が激しくなるうえ、早期に修繕するよりも、結果的に修繕費が高くなってしまうことが多くあります。
 
また、最悪の場合には、修繕不可能となる場合さえ事態として起こりえます。
 
点検や修繕工事を行った場合には、その内容がわかる図面、見積書、工事請負契約書、工事箇所の写真などを保管しておくことが大切です。
 
こうした記録は、再度の点検・修繕工事を実施する際にも役立つものとなります。
 
また、将来、その住宅を売却する場合にも、修繕や点検の記録が保管されていることは、中古住宅の価値を判断する際の有用な資料となるうえ、適切に維持管理してきたことを買い手に伝えることが可能となります。
 
住み始めてからは、メンテナンスのスケジュールを事前に決めておくこと、急な出費という事にもならず、良いかもしれませんね。
2018/08/10 住宅ローンの落とし穴
 
最近では、住宅ローン制度が充実しており、住宅金融支援機構、銀行など様々な金融機関からの借入が可能となっております。借入可能額を計算すると、金利3%、返済期間35年の場合には、年収400万円で約3,000万円も借りられることがわかります。
このように、いくら借りられるかという計算をすると、意外とたくさん借りられると感じるのではないでしょうか。
 
ですが、借りたお金は返さなければなりません。
したがって、大切なことは、いくら借りられるかでローンの金額を決めるのではなく、家計上、余裕をもって返せる金額はいくらかという観点から、ローン金額を考えるということです。
 
一般的には、毎年の返済額は年収の25%に抑えることが望ましいと言われています。ただし、当然のことながら、同じ返済額でも年収によって家計の余裕は違うので、年間返済額の年収に対する比率の上限は、年収の高い人ほど高くても大丈夫だが、年収の低い人は低く設定する必要があります。
 
現実的には、現状の生活費から無理のない返済可能額を考えると良いと思います。すなわち、現状の毎月の家賃、駐車場代、住宅購入のための貯蓄額の合計が、新居購入後も無理なくローン返済にまわせる金額と考えられます。
ただし、新居購入に伴い、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代・固定資産税・都市計画税等が新たにかかることになるので、これらの金額は差し引く必要があります。
なお、厳密には、新居の方が電気代・ガス代などの水道光熱費が上昇する傾向にある等、その他の出費についても考慮する必要があります。
 
また、返済可能期間についても、借入可能期間ではなく、将来のことを考えて「定年時の年齢-現在の年齢」でローンを組まれる方もいらっしゃいます。
ご自身に一番良い住宅ローンを組むことが無理のない借入をすることとなり、購入した家に快適に住むことにつながるので、現状把握からしっかりと確認していくことをお勧めします。
2018/08/06 価格交渉のポイント
 
内見をいくつか重ねていき、いよいよ「購入しても良いかも・・・」という物件に出会った。周辺の住環境、眺望、日当たり、間取り、マンションなら管理状況、建物の状況、ハザードアップ・・・等々全て確認することができ、納得のいくレベル。
問題は、少しでも価格が安くなれば購入したい・・・。といったタイミングが出てきます。
 
・相場より高い価格では購入したくない
・今の売価格が本当に妥当なのかどうかも気になる
・あともう少し安くなればすぐ購入するんだけどな
様々な思惑が頭の中で飛び交います。
 
お客様にとっては、少し待てば価格が下がるかもしれないのでしばらく様子を見ておこうという方もいらっしゃいますが、それはあまり賢明ではありません。
 
価格だけという最終段階になった場合は、基本的には「買付申し込み」をし、「価格交渉」をすることをお勧めします。
 
価格交渉は、買付申し込みを入れるタイミングが売主様にとってどういうタイミングかによって価格も大きく変わってきます。
売りに出してからすぐに内見し、いきなり価格交渉というタイミングだと売主様はもう少し様子をみたいとなって、価格が下がらないこともあります。また、半年間売りに出していてやっと買付が入ったというタイミングであれば、多少の交渉に応じてくれることもあります。
 
価格交渉は相手がいますので、どのタイミングが正解ということはなく、正直やってみないと分かりません。ただ、自分以外に、私も購入したいというライバルが現れてしまうとそれだけ価格交渉は難しくなります。ゆっくり考えている間に先週見た他の方が買付を入れてきた・・・となれば売主は当然高い方に売ろうと考えます。
いずれにしろ、他のお客様がこの物件を検討していない早いタイミングに買付交渉をするのがポイントです。
2018/08/03 不動産取得時に払うお金
 
土地や建物などの不動産を取得すると、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。
 
不動産取得税は、土地や建物を購入した際や、建物を新築した際にかかる都道府県税です。取得の理由や有償・無償にかかわらず課せられるもので、登記の有無も関係ありません。
 
一定の要件を満たす住宅や、住宅用土地については、不動産取得税の軽減措置があります。したがって、通常の住宅取得であれば、不動産取得税はゼロとなることが多いですが、ワンルームマンション等、小規模な住宅を取得する際には、軽減措置の対象とならないケースもあるので、注意が必要です。
 
登録免許税は、土地や建物を取得し、所有権移転登記や保存登記などの登記をするときにかかる国税です。
住宅ローンなどのための抵当権設定登記や賃借権設定登記などにも課せられます。
また、登記そのものは司法書士に依頼することが一般的なので、税額に加えて司法書士への手数料が必要となります。
 
税率は登記の種類によって異なりますが、一定の要件を満たす自己居住用住宅については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減される措置があります。なお、この軽減は家屋のみで、土地については適用はありません。
 
印紙税は、土地や建物を購入する場合の売買契約書や建物を新築する場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを借りる場合の金銭消費貸借契約書など、契約書を作成した時に課せられる国税です。
印紙税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって定められており、売買契約書や請負契約書の印紙税の税率は一部軽減されています。なお、住宅についての軽減措置はありません。
 
また、建物の譲渡や建築工事費、設計料、不動産の仲介手数料などについては、消費税が課せられます。ただし、土地の売買や賃貸住宅の場合の賃料などには消費税は課せられません。
 
このように、不動産取得には様々な税金がかかることを知っておくと、資金計画を立てる際に役立つかと思います。
2018/07/30 登記簿謄本
 
不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般的に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしております。
 
登記記録には、表題部と権利部があり、土地は1筆ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。
 
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されています。
 
権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。
 
甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有権が移転したのかが順を追ってわかるようになっております。
一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産の権利に関する事項が記録されていますが、所有権の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。
 
登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求を法務局に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧ができます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものとなります。
 
土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年前に何度も売却されているような問題のある土地かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する記録は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりませんので、お気を付け下さい。
2018/07/29 売買契約の解除
 
売買契約の解除はどういう時に出来るのかご存知ですか?
 
今回は、売買契約をした際に、もし契約解除を行いたい、もしくは行わなければならない場合などがあった時のための知識としてお伝えします。
 
売買契約を締結すると、原則として契約を解除することは出来ません。
ただし、不動産の売買契約の場合には、売買契約後でも、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は売主に対して交付した手付気を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除することができます。
 
また、手付解除期限が過ぎてしまった場合でも、違約金を支払うことによって契約を解除することができます。
 
さらに、売主、買主の責任によらない地震や火事等により、住宅の引渡しができなくなってしまった時にも契約は解除できます。
この場合には、売主は買主から受領した手付金等を全額返金することになります。
 
また、売主、買主いずれかが契約違反を行った場合には、一定期間を設けて催告を行い、それでも応じない場合には、売買契約を解除することができます。
 
なお、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、通常、ローン特約が付いており、あらかじめ決められた期日までに金融機関等から融資が下りなかったときには、売買契約を解除することができます。
この場合には、違約金の支払い義務はなく、手付金も全額返還されます。
 
◆売買契約の解除の概要◆
〈手付放棄による契約解除〉
売買契約成立後、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主が売主に手付金を交付していれば、買主は売主に交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除できる
 
〈手付解除期限が過ぎてからの解除〉
手付解除の期限が過ぎてから解除する場合には、違約金の支払いが必要となる
 
〈危険負担に伴う契約解除〉
・売買契約締結後、売主から買主に引き渡される前に、売主、買主の責任によらない地震や火災等により対象不動産の引渡しができなくなってしまったときには、売主、買主は売買契約を解除できる。
・この場合には、違約金の支払い義務は発生しないが、売主は買主から受領した手付金等を全額返還しなければならない。
 
〈契約違反による契約解除〉
・売主、買主の一方が契約違反を行った場合には、一定の催告期間を設けたうえで売買契約の解除ができる。
・なお、契約違反者に対しては、契約の解除による損害の賠償を請求することができる。
 
〈ローン特約条項による契約解除〉
・住宅ローンを組んで購入する場合、あらかじめ決められた期日までに融資が下りなかったときには、買主は期日内に限り売買契約の解除をすることができる。
・この場合、違約金の支払い義務はなく、手付金は返還される。
 
住宅購入では売買契約は必ずすることになりますが、契約解除のことも知っておいた方が何かあった際には役に立つのではないでしょうか。
2018/07/28 検査済証
 
中古物件を見ていると、「検査済証がない」といった物件に、ほんとうにたくさん遭遇します。
建物を建てる時には、「建築確認申請→許可→工事着工・完工→完了検査→検査済」という流れで進むのですが、工事完了後に「建築確認どおりに建物ができている」ということが、検査によって確認された建物は、「検査済証あり」ということになります。
 
住宅関係のお仕事以外の人からすれば、「そんなもの、あって当たり前じゃないか」というのが普通の感覚だと思うのですが、実は当たり前ではありません。
 
費用や手間の関係で、一昔前までは、戸建ての住宅の場合、ほとんど検査済証が取られていませんでした。2005年の耐震偽装事件を機に、取得率が急速に上昇したそうですが、2000年頃は40%以下、それより更に前は20%程度と言われています。
 
建築確認申請が通らないと、そもそも工事に着工できないので、昔は確認申請は法律に則った設計で通しておいて、その後の工事で法律で規定された上限の広さよりも大きくしたりすることが、よく行われていました(完了検査を受けなければ、発覚しないので)。
工務店も、よくないことだとは思いつつも、お金を払う施主から頼まれれば断ることができず、大きなものを作ってしまう、というような構図です。
 
売り物件でよく目にする「建ぺい率・容積率超過」というのは、そのような事情で建てられていることが多いです。
上述のような状況ですから、売りに出している中古「戸建」物件の築年が、2005年よりも前であれば、検査済証がない方が多いといえるでしょう。ちなみに、マンションのような大型なものは、古いものでも検査済証をとっているのが普通です。
 
検査済証がない物件は、全てが購入の検討候補から外すというふうに、自分なりの選定基準を決める方法も考えられますが、かなり選択肢が狭まってしまいます。
 
検査済証がない物件の場合は、「建築確認申請書」や「建築計画概要書」記載の床面積と、謄本の面積に大きなズレがないか?、実際に物件を見てみて、数字と実際の大きさに違和感がないか?など、そのあたりを確認して、「完了検査は受けていないが、確認申請通りにできている可能性の方が高そうだ。」というような判断をしていくことになります。
2018/07/28 実測売買と公簿売買の違い
 
土地の登記記録にはそれぞれお土地面積が記載されているものの、その面積と実際の面積が異なるために、トラブルへと発展することがあります。
 
国の機関である法務局で登記された面積なのだから、正しい面積に違いないと思いたいところですが、実際にはさまざまな理由によって「登記面積と実際の面積は違うもの」だと考えておいた方がよい場合も少なくありません。
 
今回は、土地の売買における実測売買と公簿売買の違いや注意点についてお話します。
 
「実測売買」とは?
実測売買とは、土地の売買価格を平方メートル単価(または坪単価)で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させるやり方です。
 
実測の方法には、売主が指示した敷地境界のポイントにより測量するもの、隣地所有者立会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量するもの、前面が公道などの場合に役所の担当者立会いのもとで測量するもの(官民査定)などがあります。
 
通常は実測売買と言えば、隣地の立会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになります。しかし、官民査定にはかなりの期間がかかるため、買主の承諾のうえでこれを省略する場合も多くあります。
 
また、測量費用を売主と買主のどちらが負担するのかといった条件も、あらかじめ定めておくことが欠かせません。
 
「公簿売買」とは?
公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれます。また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合も公簿売買になります。
 
公簿売買のとき、通常はその旨が売買契約書の条項に記載されています。
 
買主が「実測売買」と「公簿売買」の意味をよく理解しないままで契約してしまった場合、後になって「面積が違う」とトラブルになることがあるのです。面積が違うと言っても、実際の面積のほうが広い場合にはトラブルとなることはなく、実際の面積が狭いときに問題となります。
 
現実には公簿売買による取引が多いのですが、法務局に備え付けられている地積測量図や過去の建築時における現況測量図など、実際の面積をある程度「推定できる何らかの資料(図面)」が存在しない場合には、たとえ費用がかかっても実測を求めたほうが賢明です。
 
もちろん、過去に作成された確定測量図などにより、実際の土地面積が明確になっていれば、公簿売買でも何ら問題はないでしょう。
 
実測売買なのか公簿売買なのかは、あくまでも売買契約書での取り決め事項となります。たとえ公簿売買のときでも、隣地との境界を忘れずに確認しておきましょう。
2018/07/26 道路と通路
 
日本の法律では「建築基準法上の道路」に「敷地が2m以上接していなければならない(※)」という、接道要件のルールがあり、これを満たしていないのが、いわゆる「再建築不可(=建物が建てられない土地)」です。
 
見た目は道路でも、「建築基準法上の道路」として認められていなければ、接道要件を満たしているとはいえず、再建築不可ということになっています。不動産屋が「通路」と表現する場合には、すなわち「建築基準法上の道路でなければならない」という意味です。
 
※建物の規模、敷地形状、地域等によって、条件が違うこともあります。
 
たまにあるケースで、物件の敷地が2方向で道に接しており、一方は「建築基準法上の道路」、もう一方は「通路」ということがあります。建築基準法上の道路に2m以上接していれば、接道要件は満たしているので、再建築不可になる心配はありません。
 
注意しなければならないのは、例えば、建物の間取りが、通路側から玄関に入るような配置になっているような場合や、上下水道・ガスのようなライフラインが通路側から敷地内にひきこまれている場合です。もし通路の所有者が、所有権を盾に「ここを通るのも使うのも、まかりならん!」と強硬に主張し始めた場合には(※)、もしかすると、もう一方の道路の方から敷地に入らなければならなくなり、動線が悪くなるかもしれません。またライフラインについても、もう一方の道路の方からひきこみをし直さなければならなくなるかもしれません。
 
その他、建ぺい率の各地緩和というのがありますが、これは各地で両方とも建築基準法上の道路でなければいけませんので、一方が通路の場合は、緩和が受けられませんので注意しましょう。
 
※実際にその主張が法的に認められるとも限りませんが。
 
通路にしか接していない物件は、買わないことをお勧めしますが、もし建築基準法上の道路を含む2方向で接している場合には、上述のような「使用、掘削、通行」等について、所有者間の取り決めがどのようになっているか、ライフラインの管理者は誰か、などを確認していき、リスクの判断をしていくことになります。
2018/07/24 狭小地
 
住宅地の中には、かなり狭い土地に小さな住宅が建てられているのを皆様もよく見かけると思います。広い敷地の場合は2階建て住宅だったり、建物とは別の場所に駐車場を設けているのが一般的ですが、狭小地の住宅は3階建てにして1階部分に駐車場を設けるなど、小さい土地にさまざまな工夫をした住宅を建築しているのが印象的です。
 
そもそも「狭小地」とは何か?
明確な定義はありませんが、一般的には土地面積15坪(約50㎡)以下の土地を指すことが多いです。
 
「狭小住宅」とは何か?
「狭小住宅」とは、かなり狭い土地に建築している、狭くて小さい住宅のことです。一般的には15坪以下の土地に建てられている住宅が狭小住宅と呼ばれています。居住空間を確保するために、地下室を設けたり、3階建てにすることが多いです。
隣家と密接していることが多く、採光や通風が得にくいため設計の工夫が求められます。
 
狭小住宅のメリット
1.一番のメリットは、土地の価格が安い点です。
 立地などの条件が同じであれば、当然広い土地よりも狭小地の土地の方が価格は安くなります。
2.税金が安い
土地や建物の面積が小さいため、それらにかかる税金が安くなるといメリットがあります。
 
狭小住宅のデメリット
1.住宅が密接している
住宅と住宅との間隔が狭く、騒音などから近隣トラブルになる可能性秘めています。
2.動線が長くなる
狭小地では、地下階や三階建ての住宅にすることが多いため、上下の移動が増えます。
3.窓の位置が限られる
隣の住宅と密接している可能性が高いため、密接している側に窓を作るのが難しい。
4.建築費用が高い
狭小地での建築は、トラックや重機の搬入が難しい可能性があり、余計な費用が掛かることが多い。
5.庭が作れない
6.40㎡未満の狭小地は、住宅ローンの融資がつきにくい
金融機関によって様々な基準がありますが、40㎡未満の土地は、住宅ローンの融資対象外の金融機関が多い
7.将来の資産性に影響がある?
今後の日本は、少子高齢化、人口減少問題があるため、お年寄りには狭小住宅は大変暮らしづらい、利便性が優れている立地にない狭小住宅の場合には、需要が当然落ちます。
そのため流動性が悪くなり、結果「資産性」にも影響する。
 
狭小地に建てる狭小住宅は、利便性に優れている立地にないのであれば、デメリットの方が大きいといえます。安易に価格が安いからと飛びつくことなく、担当の不動産エージェントにきちんと相談した上、決めるようにしましょう。
2018/07/23 税金
 
不動産を所有すると、固定資産税・都市計画税が課税されます。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の土地・建物・償却資産の所有者に対してかかる市町村税です。
 
課税は、課税標準額×税率(固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%)となっています。
 
課税標準額は、その土地の利用状況等によって、固定資産税評価額に所定の調整を加えて決められます。上限は、固定資産税評価額の70%となっています。
なお、固定資産税評価額は、購入代金や建築工事費そのものではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額で、3年に一度評価替えを行います。
 
一般的な100㎡以下ぐらいの住宅ですと、年額が10万~20万程度です。
建物が古ければ、固定資産税も安くなっていきますし、地価の高いエリアに広大な住宅地を購入されますと、固定資産税は高くなりがちです。
数百世帯あるタワーマンションなんかですと、土地の持分などがかなり少ないため、土地の固定資産税はさほど高くありません。
 
固定資産税、都市計画税ともに、軽減措置があります。
【住宅用の土地】
●住宅1戸当たり200㎡以下の小規模住宅用地であれば、
固定資産税の課税標準が1/6に、
都市計画税の課税標準が1/3になります。
●200㎡を超える部分の一般住宅用地についても、
固定資産税の課税標準が1/3に
都市計画税の課税標準が2/3に軽減されます。
※この「軽減措置」は、1月1日現在、その土地に建物があるかないかで判定されますので、建て替えなどで、一定の要件を満たす場合を除き、建築中の場合には、軽減が受けられませんので注意が必要です。
 
【住宅用の建物】
●新築住宅の場合には、軽減措置が受けられます。
1戸当たり120㎡までの部分については、
新たに課税される年度から3年
固定資産税が1/2に軽減されます。
※3階以上の耐火・準耐火建築物、認定長期優良住宅については5年間
※認定長期優良住宅で3階以上の耐火・準耐火建築物については7年間
 
併用住宅の場合には、注意が必要。
店舗付住宅など、併用住宅などの場合は、要件を満たせば住宅用地としての軽減が受けられます。ただし、併用住宅の場合は、居住用部分の床面積の割合や建物階数・構造に応じて住宅用地とみなされる土地の割合が決まっています。
居住用部分の床面積が、総床面積の1/4以上でなければ住宅用地としての軽減は受けられません。
したがって、ビルの最上階の区分所有住宅で、階下が全て事務所だったりする物件は、軽減が受けられない可能性がありますので、ご注意ください。
2018/07/21 不動産購入時のポイント!
 
不動産購入時には必ず、マンションにするか一戸建てにするか、あるいは新築物件にするか中古物件にするかなどの検討があるものと思います。その際に、どのようなポイントに絞った方が良いのでしょうか?
 
そのためには、不動産購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいがよいのかなど、家族で話し合うことが大切です。その話し合いの中で、住まいの希望条件を整理してみてください。
 
今回は3つのポイントに絞り、解説したいと思います。
 
POINT1 実現したい暮らしを具体的に想像する
 
まずは、どんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみてください。例えば「ペットと一緒の生活を送りたいので一戸建てがよい」、「メンテナンスのことを気にするのは嫌なので、マンションがよい」など、実現したい暮らしを具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えてくると思います。
 
POINT2 物件タイプ別の特徴を理解する
 
マンションにも一戸建てにも、それぞれに特徴があります。住まいの好みは人それぞれですから、自分にとって暮らしやすい住まいとは何かを、下記を参考にしてご検討下さい。
 
〈マンションの特徴〉
 
・セキュリティ:比較的確保しやすい
 
・維持管理:管理組合が自主管理するマンションもあるが、管理組合が委託した管理会社が管理を行う場合が多い。共用部分の清掃や建物・植栽のメンテナンスは管理組合が計画を立てて行う。(管理組合が管理費や修繕積立金を集める)
 
・増改築:増築はできない。室内の改築は一戸建てに比べると自由度は低い。
 
・生活音:他の住戸と床や壁で接しているため、一戸建てと比較して生活音は伝わりやすい。(遮音性能が高く設計されているものも多い)
 
・ペット飼育:管理規約などでペット飼育に制約があることが多い。
 
〈一戸建ての特徴〉
 
・セキュリティ:自分で確保する
 
・維持管理:購入者が自主管理する。外周りの掃除や建物のメンテナンスを自主的に行う(費用準備も必要)
 
・増改築:マンションと比べると増改築の自由度が高い
 
・生活音:マンションと比較して、隣近所に生活音は伝わりにくいが、上下階の音は伝わりやすい。
 
・ペット飼育:居住者の責任で飼育可能
 
続いて、新築住宅と中古住宅を比較してみたいと思います。
 
〈新築住宅の特徴〉
 
・物件選び:竣工前の物件の場合はモデルハウスやモデルルーム
 
・価格:立地や広さなどが同条件であれば価格は中古より高い
 
・設備機器:最新の設備機器が導入されているのが一般的
 
・立地:駅チカ物件が選べない
 
〈中古住宅の特徴〉
 
・物件選び:実際に物件を見て選ぶことができる
 
・価格:立地や広さなどが同条件であれば価格は新築よりも安い
 
・設備機器:設備機器が古いことを多く交換の必要がある場合もある
 
・立地:駅チカ物件を選べる
 
POINT3 購入後に掛かる費用についても理解する
 
一戸建て住宅をしっかり維持管理するには築後30年で約800万円ものお金がかかるとの試算があるようです。その為、住宅のメンテナンスの一環として雨漏りなどがないか定期的に点検し、修繕費用も積み立てておかなければなりません。一戸建て住宅に住んでいる方で、外壁塗装の塗り替え時期を過ぎているのに、そのまま放置した結果、外壁にひびが入り、通常の外壁塗装だけではなく、修繕費用も含まれてしまい、思わぬ出費で家計がピンチになった方もいらっしゃるようです。
 
また、マンションは共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがあり、外壁の塗り替えなどは管理組合が計画を立て、実施している場合が多いので、多少は安心です。しかし、毎月の支払いは必要になるため、毎月の住宅ローンの支払いと併せての資金計画が重要のようです。
 
以上、不動産購入時に思いを馳せる3つのポイントを解説してみました。今後の住宅購入の参考にお役立てください。
2018/07/21 相続時精算課税制度
 
相続時精算課税制度を選択すれば、2,500万円までは贈与税がかかりません。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または、祖父母から20歳以上の子・孫への贈与に限り、2,500万円までは、贈与税がかからず、それを超える部分については一律税率20%が課税されるというものです。
 
受贈者(贈与を受ける人)は、贈与者である父母、祖父母ごとに選択できるため、一人の受贈者は最高で合計1億円まで非課税で贈与を受けることも可能となります。また贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていないため、どんな財産をいくら贈与してもらっても構いません。
 
ただし、贈与時精算課税が非課税となるのは、あくまでも贈与時の話です。相続時には、それまでに相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の価格を相続財産に加えて相続税の計算を行うことになります。(この時に相続財産と合算する贈与財産の価格は、贈与時の価格となる)
 
また、この制度を一度選択すると、それ以後、暦年課税の110万円控除は利用できず、取り消しもできません。よって、相続時精算課税制度を選択するかどうかについては、他の財産も含めて詳細に検討する必要があり、注意が必要です。
なお、既に納めた相続時精算課税にかかる贈与税相当額は、相続時の相続税額から控除できます。
 
いずれにしても、相続時精算課税を選択すると変更はできないので、容易に選択することなく、他の財産価格を把握したうえで、選択を検討すべきと言えます。
 
《注意事項 まとめ》
・相続時精算課税を選択した場合、その後の撤回はできない。
・相続時精算課税を選択した場合、以後、贈与税の基礎控除(110万円)は利用できない。
・相続時の贈与財産の評価は贈与時の価額
 
《その他》
住宅を取得するために親から援助を受ける場合には、「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」をまずはご検討いただき、そのうえ併せて今回の「相続時精算課税制度」をご検討されることをおすすめします。
2018/07/17 借入可能金額を増やす方法
 
住宅ローンの借入額が希望金額に足りない場合など、諦める前に下記の方法が出来ないか検討されると良いと思います。
 
まずは、親子リレーローンを利用する方法があります。
フラット35の親子リレー返済の場合、親が申込者、子が後継者となって住宅ローンを借りると、親の年齢にかかわらず、子の年齢で返済期間を計算できるので、長期の借入が可能となります。
また、親が70歳未満の場合には、団体信用生命保険に加入ができ、万が一、満80歳までに親が亡くなると残りのローンが弁済され、子にローンが残りません。
 
夫婦や親子のペアローンを利用するという方法もあります。
夫婦や親子で、いずれにも収入がある場合には、それぞれの収入に応じて住宅ローンを借りることができます。
1人だけの場合よりも、多額の借入が可能となるうえ、要件を満たせば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
 
また、ペアローンではなく、収入合算ローンを利用するという方法もあります。
これは、世帯主の収入に配偶者の収入を加算して、収入額をアップさせて住宅ローンを借りる方法です。
合算については、配偶者の年収の全額を加算できる場合、半額のみ可さんできる場合など、金融機関によって異なりますが、フラット35の場合には全額合算ができます。
 
長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、借入期間を最長50年とするフラット50を利用する方法もあります。
フラット50は、年収に占める年間返済額の割合はフラット35と同じなので、フラット35よりも多額の借入が可能になります。ただし、おり扱う金融機関が限られているうえ、借入金額も6千万以下で、建築費または購入価額の60%までしか借り入れができません。
 
親子や夫婦など、それぞれが収入に応じて住宅ローンを借りる場合には、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。また、ペアローンではなく収入合算ローンを利用する場合でも、連帯債務者となれば収入合算者も住宅ローン控除が受けられるので、収入合算者は、連帯保証人ではなく連帯債務者になると良いと思います。
 
住宅ローンも各金融機関によって異なるので、よく調べてご自身にあう住宅ローンを選ぶことをおすすめします。
2018/07/16 不動産価格
 
不動産を購入する場合に必ず検討課題となるのが「価格」だと思います。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。もちろん、多くの売主は、1円でも高く売りたいと考えますので、相場価格より高値からスタートする方が多いです。仲介物件では、売主と買主の交渉により最終的な売買価格を決めることになりますので、住宅購入時には不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を把握することをお勧めします。
 
価格の基本的な考え方を理解する際に重要なことは、同じ不動産は存在しないということです。
 
同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わりますので、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。
 
また、不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。大手不動産会社の決算月が3月末に集中していたりしますので、3月前後は不動産の取引件数そのものも増える月となります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。もちろん、時期にだけこだわって検討していくと、良い物件を逃してしまう場合もございます。
 
※ポイントは不動産購入時には価格が下がるようなイレギュラー要素はないのか、また相場価格等を不動産会社に調べてもらうとよろしいかと思います。
 
次に価格の評価手法を把握するということが重要となります。売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。価格査定には様々な手法がありますが、ここでは不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)が発行する「価格査定マニュアル」を参考に、住宅地(土地)とマンションの価格査定のおおまかな仕組みをご紹介したいと思います。
 
https://www.retpc.jp/chosa/satei-2 (価格査定マニュアルHP)
 
まず初めに「取引事例比較法」について、ご紹介させていただきます。
 
土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いと言われます。取引事例比較法とは、売買しようとする不動産と同じような不動産の取引事例等の価格と比例することで、対象不動産の価格を査定する方法です。まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整を行っています。
 
また、対象不動産と同じような不動産を取引事例等として選定しなければ、価格の判断を大きく誤ってしまいますので、慎重に取引事例等を選定する必要があります。以下に不適切な取引事例等の選定例を挙げます。
 
土地の場合
 
・住宅地の取引事例等として10年前の事例を選定
 
・通常の住宅地の取引事例等として住宅地内の大規模な土地を選定
 
・住宅地の取引事例等として近隣の商業地を選定
 
マンションの場合
 
・比較的築浅のマンションの取引事例等として築後数十年のマンションを選定
 
・ファミリーマンションの取引事例等としてワンルームマンションを選定
 
・中古マンションの取引事例等として新築マンションを選定
 
対象不動産の価格査定は、取引事例等との比較と時点修正のみで完結するものではありませんので、その他の要因も加味したうえで、最終的な査定価格とする必要があります。価格査定に当たっては、不動産会社当に調べてもらうとよろしいかと思います。
 
続いて「原価法」についてご紹介させていただきます。
 
対象不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価する方法です。まず、対象の不動産を仮にもう一度建築・造成した場合にいくらになるか(再調達原価)を割り出します。その後、建築後の経過年数による価格の低下を割り引いて(減価修正)現在の価値を推定する方法です。
 
対象不動産が建物または建物と土地の場合、再調達原価の把握と減価修正を適切に行うことができる場合に有効で、対象不動産が土地のみの場合でも、新しい造成地など再調達原価を適切に求められる場合には適用できます。
 
例えば、中古住宅を原価法で出してみますと、下記のような公式でざっくりとした価格が出せます。
 
清算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)
 
ここでの単価と耐用年数と残存年は、物件の構造によって異なります。
 
続いて、「収益還元法」についてご紹介させていただきます。
 
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価格の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
 
収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言えます。ただし、過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となってきますので、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性等により、多少のずれが生じてきますので、注意が必要です。
 
また、収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。
 
以上のように、不動産購入時には多少の価格についての知識を持っている事で、交渉事を有利に進めていける場合がございます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。
2018/07/14 相続税の計算方法
 
相続税の計算手段は、【相続税=課税価格×税率-速算控除額】となります。
 
まずは、課税価格を計算します。
課税価格の計算では、相続人ごとに、相続や遺贈によって取得した財産の価格を出します。
次に、みなし相続財産の価格を加えます。ここでいうみなし相続財産とは、被相続人の死亡による生命保険金や死亡退職金等です。
次に、非課税財産の価格を差し引きます。生命保険金等については、500万円×法定相続人の人数分が非課税財産となります。そして相続時精算課税の適用を受ける財産を加え、さらに、債務及び葬式費用の額を差し引きます。
最後に、被相続人がなくなる3年以内に被相続人から相続人に贈与された贈与財産を加えて、各人の課税価格を求めます。
 
課税価格を求めたら、次に、相続財産全体にかかる相続税の総額を計算します。まず、各人の課税価格を合計し、その合計額から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を求めます。基礎控除額は、3000万円+600万円×法定相続人の数となります。実子がいない場合には、養子2人までを法定相続人の数に含めることができます。
 
そして、この課税遺産総額を各相続人が法定相続分どおりに分けたと仮定して、各相続人の仮の税額を求め、これを合計したものが相続税の合計となります。
 
各人が実際に収める相続税額は、先に求めた相続税の総額を、各人が取得する相続財産の比例配分割合に応じて割り振ります。
この場合の比例配分割合は、合計額に対する各人の課税価格の割合となります。
 
こうして求めた相続人ごとの税額から、各種の税種の税額控除額を差し引いた残額が、各人の納付額となります。
例えば、配偶者の場合には、配偶者の税額軽減により、法定相続分以下の額、もしくは1億6千万円のうちどちらか多い金額までは相続税がかかりません。
また、相続時精算課税を選択して支払った贈与税相当額も、ここで相続税額から控除します。
 
なお、被相続人の養子となった孫(代襲相続人は除く)は、税額控除額を差し引く前の相続税額に、その2割に相当する額を加算しなければならないので、孫養子を検討する際には注意が必要です。
 
相続というとほとんどの人が一度は通る道ですので、いざという時に困らない為にも知識として身に着けておくと良いかと思います。
2018/07/13 住民票
 
別に秘密でもなんでもありませんが、住民票の小ネタです。
 
居住地の市区町村で取得できるいわゆる「住民表」ですが、実はこちら、正式名称を「住民票の写し」と言います。
 
そもそも「住民票」とは、市区町村が作成・保管している「住民基本台帳」とい薄冊があり、そこに編冊された各個人のページを意味しています。
 
現在は電子データ化されていると思いますが、この市区町村にある分厚いファイルとその各ページが住民票の原本と呼ばれるものになるのです。
 
ちゃんと「住民基本台帳法」といいう法律で定められています。
 
そして、窓口で交付申請して受け取れる証明書は、この住民票原本を複写して市区町村長が記載内容を証明した「住民票の写し」という書類になります。
 
これをコピーすれば、「住民票の写しの写し(コピー)」ということです。
 
ややこしいですね。
 
ただ、一般的には、証明書のことを単に「住民票」と呼んでしまうことが多いようです。
 
正式名称が「写し」であることを失念してしまうので、不動産購入などの必要書類に「住民票の写し」と記載されていると、「コピーでいいのか」と勘違いしてしまうことがあります。
 
気を付けてください。
 
必要な書類はコピーなのか「住民票の写し」という名前の原本なのか、きちんと確認するようにしましょう。
 
また、最近の住民票の写しには、「マイナンバー」を記載することが可能です。
 
マイナンバー通知カードを紛失してしまった場合など、マイナンバーを調べたい時には、住民票の写しを「マイナンバーの記載あり」で請求すれば確認ができます。
 
一方、手続きによっては、「マイナンバー」が記載されている住民票の写しは使えない、というものもあります。
 
マイナンバーはいわゆる「マイナンバー利用法」において、「法令で定められた場合を除き取得してはいけない」と定められています。
 
そのため、住民票の写しを提出される側も、マイナンバーが記載されている場合には受け取ることができなくなってしまうのです。
 
「住民票」はとても身近な公的書類ですが、意外に知らないことも多いものですね。
2018/07/13 特例制度
 
突然ではありますが、表題の小規模宅地等の特例制度をご存知でしょうか?
 
現在、マイホームを持つことで大幅な節税対策が図れることを把握されている方も多いのではないでしょうか?なかでも住宅ローン減税はよく知られていますが、実は二世帯住宅の場合は特例によって節税につながることもあるようです。今回はそのポイントについて記述したいと思います。
 
そもそも小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、80%または50%まで評価額を減額してあげますよという特例です。例えば、被相続人の自宅の敷地の相続税評価額が1億円だったとします。この土地につき小規模宅地等の特例を適用すると2,000万円の評価で相続税を計算することができるのです。
 
被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産にフルで相続税をかけてしまうと相続後の相続人の生活を脅かす可能性もあるため、このように大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられているわけです。
 
さらに、家の造りに対する要件が現在は緩和されているのも大きいようです。
 
以前は、その土地に建つ建物の1階が親で2階が子、そして玄関が別の二世住宅は家の中が行き来できないので別の建物とみなされ、特例の適用が認められませんでしたが、2014年以降は、家の中で行き来できなくても一つの建物としてみなされるようになり、特例がうけられるようになりました。ただし、1階が親名義、2階が子名義の区分登記だと、別の建物としてみなされてしまいますので注意が必要です。
 
また、小規模宅地等の特例を受ける際にはいくつか注意点があります。
 
特例を受けるには対象となる自宅や土地が相続税の申告期限(被相続人の死亡から10ヶ月以内)までに、法定相続人全員が遺産分割について合意している必要があります。もし親の死後に相続でもめて時間がかかると、特例を受けられないこともあります。そのため、生前に遺言書もしくは遺産分割協議書を作っておくことがおススメのようです。
 
また、実際にそこに同居していたという事実は必要であり、特例を受けられるのは、“その土地に建つ家に、亡くなった親と同居していた子”に限定されます。
 
この同居というのは、ただ住民票がそこにあるだけでは認められません。例えば、二世帯住宅にしたもののライフスタイルの変化で引越しをしたとします。そうすると、相続時に税務署は『一緒に住んでいない』と判断し、特例は受けられません。具体的には、家から学校や会社へ行っている、光熱費の明細がその家に届いているなど、その家で生活してきた実態が求められますので、この点でも注意が必要です。
 
小規模宅地等の特例は相続税の負担を減らす効果があるものの、その適用条件や範囲は細かく内容も複雑です。
 
これから共働きで親と一緒に生活し、子どもの面倒や家事を分担したりする家族が増えていくと言われています。また、高齢化の問題で親の老後の生活を考えている方もいるようです。いずれにせよ、二世帯住宅を建て、一緒に住むことで生活費を抑えた生活も可能になる為、今回の小規模宅地等の特例制度も知っているのと知らないのでは大きな違いに繋がりそうです。
 
ぜひ、今後の参考にお役立てください。
2018/07/08 相続税
 
相続税とは、亡くなった人(被相続人)の財産を、相続や遺贈(遺言によるもの)によってもらった場合は、取得した個人に対して課せられる税金です。原則として、相続開始から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。
 
相続財産には、相続税がかかる財産とかからない財産があります。相続税の計算上、遺産総額に含まれる財産には、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか、貸付金、特許権、著作権など、金銭に見積もることができる経済的価値のあるもの全てに加えて、死亡保険金や死亡退職金、被相続人から死亡前3年以内の贈与により取得した財産、相続時精算課税の適用を受けた財産があります。
 
一方、死亡保険金や死亡退職金のうち一定額、墓地や仏壇等、宗教・慈善・学術等の公益事業用財産、心身障碍者共済制度に基づく給付金を受ける権利などは相続税がかからない非課税財産となります。
また、債務や葬式費用などは遺産総額から差し引くことができます。
 
相続税の課税価格を計算するには、遺産の価格を出す必要があります。
このとき、不動産や株式など現金以外の財産は時価で評価するが、実務的には、それぞれ決められた評価方法で価格を算出します。
 
たとえば、土地は、路線価方法または倍率方式により評価額を出します。
ただし、貸宅地(賃貸している土地)については、路線価方式もしくは倍率方式により求めた自用地(自己所有で完全所有権の土地)の評価額に、地域ごとに決められた借地権割合(更地評価額に対する借地権価格の割合)を控除した底地割合、つまり「借地件割合」を掛けて求めます。
このとき、相続した土地が被相続人または生計を一にしていた親族の居住用や事業用だった部分には、一定面積までの部分は通常の評価額から一定割合を減額する特例があります。
 
一方、建物については、固定資産評価額の1.0倍で評価します。
ただし、貸家については、その建物の固定資産税評価額に借地権割合と賃貸割合を乗じた価格を、その建物の固定資産税評価額から控除します。
2018/07/08 民泊と土地活用!
 
住宅宿泊事業法が6月15日に施行されました。
 
私がテレビで見たのは、ひとり暮らしの方で自然に囲まれた日本の一般的な民家で、庭で栽培している野菜を一緒に収穫し、夕食のメニューになるなどの体験型宿泊施設でした。
 
宿泊者は外国の方でしたが、言葉の壁はあるようですが翻訳機を片手に通じないところは身振り手振りでコミュニケーションをとり、日本人の暮らしを体験できることが評判のようでした。
 
日本には四季があるので季節の特徴を盛り込めば外国の方には喜んでもらえるのではないでしょうか。
 
最近では花見の行事も外国の方に好評みたいですし、紅葉や雪国の生活体験も喜んでもらえるかもしれません。
 
今回、民泊を開業された方は一人暮らしがさびしいと思うよりも子供や孫が遊びに来てくれる感覚だと言っていました。
 
そう思うと少し都会から離れてマイホームを購入したが子供が成人になり夫婦だけの暮らしになってしまった場合、たくさんの人との出会いを楽しめる方には民泊の開業も良いのかもしれません。
 
ただし民泊を始めるにはいろいろな準備が必要になるので、興味がある方は下記を参考にしてみてください。
 
2018/07/07 売却の流れ
 
今回は、売却の流れについてお伝えしようと思います。
 
住宅の売却は一般的に、
査定を依頼⇒仲介業者を決定⇒媒介契約の締結⇒販売活動開始⇒売買契約を締結⇒引越し・決済
というような流れになります。
 
通常、複数の業者に査定を依頼し、その中の1社もしくは数社と仲介の契約を締結します。
 
仲介(媒介)の契約には、①専属専任媒介契約、②専任媒介契約、③一般媒介契約の3種類があります。
 
専属専任媒介契約の場合、契約は1社のみで、かつ売主が自分で買い手を見つけることができません。しかし、業者側にも1週間に1回以上、売主に状況報告を行わなければならない等の制約があり、責任を持って売却を進めてもらえる可能性が高くなります。
 
一方、一般媒介契約であれば、複数の業者との同時契約が可能となります。しかし、業者の状況報告義務はないので、真剣に対応してもらえるとは限りません。
 
売却のみまたは買替で買い先行の場合には、一般媒介契約でも構いませんが、買替で買い先行の場合には、媒介契約は購入先の不動産業者とする方が有利な場合もあります。
 
媒介契約締結後はWEBや折り込みチラシ等による販売活動が開始されます。その結果、希望が入れば購入希望者に実際に現地を見てもらうことになります。
 
購入の決定については第一印象が非常に重要となる事から、売主側の協力が不可欠となります。特に居住中に売却する場合には、生活のゴミが出ていないか、部屋の隅にホコリがたまっていないか、洗濯物は干していないか、部屋はすっきりとして広く見えるかなど、買い手の立場に立ったチェックが必要となります。
 
また、できる限り、内覧希望者の予定に合わせることも大切となります。せっかく内覧希望者がいても、希望日時に内覧ができないと買い手は購入意欲を失くしてしまうことが多いからです。
 
なお、売却にあたっては、登記の住所・氏名などの変更がある場合には、変更登記が必要となりますので、事前に確認しておくと良いかと思います。
 
売買契約を締結すると、手付金の授受が行われ、その後、残代金の授受、鍵の引渡し、所有権移転登記、抹消登記となります。
 
この際、固定資産税については、日割り計算が一般的となっております。
 
現住居の売却を検討されている方も、これから購入していずれ売却をされる予定の方も、流れを把握しておくと、今後の進め方もスムーズにいくのではないでしょうか。
2018/07/05 頭がよくなる子供部屋
 
結婚・出産を機に家探しをされる方が多くいます。その際にこれから育つお子さんの子供部屋のことで悩まれる方も多いと思います。その為、今回は表題の通り、「頭が良くなる子供部屋とは!?」というテーマで語りたいと思います。
 
「頭が良くなる子の勉強は出来ればリビングでさせたほうがいい?」
 
「頭が良くなる子供部屋の机や照明(色味)、どんなものがいいのか?」
 
「頭が良くなる子にはきちんと片付いた雰囲気でないと、知性の発達にも影響がある?」
 
突然ではありますが、そのような疑問を持ったことはありませんか?
 
子どもが集中して勉強をしたり、家族のコミュニケーションが活発になったりするためには、これから住宅購入をする際に参考となる事がございます。
 
○まずは、頭が良くなる子の家は、意外と散らかっている!?
 
あまりにも片付きすぎている自宅は子供の勉強に悪影響を及ぼすといったデータがあるようです。また、人工的な壁紙を使った部屋は、子どもが落ち着かない原因になることがあり、勉強に集中できないようです。
 
例えばワインレッドのブラインドや黄色い小物を置くとなど風水に凝っているように見える家も、子どもにとって集中できない空間になってしまうようです。
 
ちなみにインテリアへのこだわりが強すぎる家は『頭が良くなる子の部屋としては不適切』な場合があるようです。リビングに豪華なシャンデリアがあるような家はあまりお勧めではないようです。勉強するときに、手元がキラキラすることで勉強に集中できないようです。
 
豪華な調度品が飾られている家では子供も走り回ったりできない為、窮屈な空間となり、あまり生き生きと過ごすことができないようです。それぞれの寝室はともかく、家族全員が過ごすリビングは「大人仕様にし過ぎない」といった配慮が必要なようです。
 
ちなみにリビングに地球儀はありますか?
 
リビングの中心に地球儀が出してあって、常に話題の中心に使っているような家庭では子どもも地理に興味が湧き、しょっちゅう眺めているような子ども(頭が良くなる子)になるそうです。他にも図鑑が転がっていたり、オセロや将棋などのボードゲームが手に届く範囲に置いてあったりするような家の子は、比較的勉強ができる子が多いそうです。
 
あと、本棚がリビングにある家は頭が良くなる子の子育てとしてポイントが高いようです。
 
その家の親の読書量の多さ、少なさが推測でき、結果、子育ての中で本を意識した生活が送ることができるので、リビングに本棚がある家の子は伸びる傾向が高いようです。
 
読書量は語彙力に反映されますし、どんどん本が増えていくようなリビングの家は間違いなく頭の良い子どもが育つ環境となっているようです。
 
あと注意が必要なこととして、年齢によって本の配置換えも必要なようです。高校生なのに中学時代の参考書を片付けていないとか、読んでいる内容が幼い、例えば小学生向けの本が大きくなってもまだ置いてあるようなご家庭は子どもの成長をストップさせてしまうようです。その為、本棚の整理の仕方も重要なようです。
 
あと色には性格がある。ということを意識されると頭が良くなる子の子育てにも繋がりそうです。色の研究によると、同じ大きさの球を見ても黒は白の2倍の重さに見えます。黒は重さを感じさせる色であることは多くの方が把握されていると思います。
 
また、赤は興奮させる色で、結婚式場や人が集まるような場所によく使われます。国会議事堂の絨毯も赤色ですし、国会中継の際に記憶にも残りやすい色だと思います。一方、青やグレーといった寒色系は気持ちが落ち着く色です。
 
子ども部屋にも色の性格を活用してみると頭が良くなる子の子育てにつながると言われています。赤、ピンク、オレンジなどの暖色系は精神を興奮させる作用があって、色とりどりの花柄のカーテン等を配置すると、子どもは外に出たくなってしまうようです。その為、青系やグレーの絨毯やカーテンに変えると、落ち着いて本を読んだり勉強をするようになります。
 
いろいろ調べてみると、頭が良くなる子供部屋の作り方は不動産購入時に上記のような知恵を持っているかどうかによって判断されます。
 
ぜひ、今後の不動産購入時の参考にお役立てください。
 
2018/07/05 AI住宅・スマートハウス・スマートホームの違い
 
最近、AI住宅・スマートハウス・スマートホームなどの住宅がありますがどういうものなのでしょうか。
 
▼AI住宅
 
AIの技術によって、快適さと安全さを住宅に予測・学習し、快適な住まいを作るサービスのことです。
※AIとは「artificial intelligence(人工的な知能)」の文字通り、人間のように学習するシステムやソフトです。
 
AI住宅には「居住性」「防犯性」「危険予知」という、3つの効果があるとされています。
 
・居住性
 
AIが快適な居住空間を提供するとは、センサーなどで住人の暮らしを分析し、クセや好みなどから、住宅設備をその家の住人にとって最も適した状態に調節します。
 
例えばエアコンでは、過去の使い方をAIが学習し、住人が最も心地よいと感じる温度に、自動で切り替えることができます。
 
・防犯性
 
防犯カメラの映像はクラウドに送り、顔情報を元にAIが不審者を見抜きます。
住人やよく訪れる知人以外の不審者が家に近づくと、自動で通報し、外部の危険から家族を守ります。
 
・危険予知
 
屋根裏の雨漏りや鍵のかけ忘れなど、家の中で起きている異変をAIが察知し、大事故になる前に教えてもらうことができます。
 
▼スマートハウス
 
「省エネ・節約」に重きを置いた住宅のことです。家電やメーターなどをHEMS(ヘムス:Home Energy Management System)と呼ばれるシステムで管理して、エネルギーの「見える化」と「制御」を行うことが特徴です。
 
HEMSが電力やガスや水道などの消費量を目で見える形で表示してくれるので、節約がしやすくなります。また、HEMSは家電の制御もしてくれます。
 
例えば、外出の際にHEMSに繋がっている家電の電源を一括でオフにしてくれます。
 
▼スマートホーム
 
スマートホームとは、インターネットに接続できる家電をスマホやスマートスピーカーで操作できる住宅のことです。インターネットに接続できる家電はIoT(Internet of Things)家電やスマート家電と呼ばれています。
 
よく目にするCMのあのスマートスピーカーやスマホで家の施錠を行ったり、声でエアコンの温度を調整できたりします。さらに、朝起きたら、自動でカーテンを開けて、コーヒーを入れてくれる。照明を好きな色や明るさに変更してくれるなどです。
 
スマートハウスが「省エネ・節約」に重きを置いているのに対し、スマートホームは「利便性」に重きを置いているのが特徴です。一方、AI住宅は「快適な生活を学習して作り出す住宅」です。
 
どれを採用するかは特徴を良く考えてお試し頂ければと思います。
 
2018/07/03 相続登記(名義変更)
 
不動産を購入した場合、建物のメンテナンスや改修も必要ですが、役所での名義(登記)の管理も忘れないようにしましょう。
 
個人の住所や、結婚による氏の変更などがあった場合には、法務局の登記名義は自動的には変更されません。
市区町村での届出とは別に、法務局への申請も必要になります。
 
ただこの法務局での手続きは、期限があるわけでもなく、誰かが手続きを促してくれるものでもありません。
ご自身で管理しないといけないのです。
 
また、相続が発生した場合も名義変更が必要になることも同様です。
こちらも期限や案内はありません。
 
そのため、何もせずに放置してしまうことが多いのです。
 
実際には、相続から長期間が経過してしまうと、集めなければならない書類が多くなってしまったり、場合によっては保存期間満了で処分されてしまっていたりと、手続きがが必要になった際に困ってしまうケースが多々あります。
 
今後、マイナンバーと戸籍を連動させる、登記簿と連動させるといった改正案も出ているようです。
 
1つの手続きで、役所の手続きが一括できるようになる日も来るかもしれません。ですが、それまではご自身で気を付けて管理するようにしましょう。
2018/07/03 私道のトラブル
 
一般的に不動産購入において、「私道」には気を付けよう、と言われています。
トラブルが起こるケースがあると言われていますが、具体的にはどんな問題があるのでしょう?
 
まず「私道」の対義語は「公道」です。
 
「公道」とは、国や市区町村が所有者(管理者)となっている道路です。
そのため、整備や補修、工事などは、公共機関が行ってくれます。
 
一方、「私道」とは、一般人(=私人)の所有となっている道路になります。
そのため、道路の管理や補修、工事などは、所有者が自ら行わなければいけません。
補助金などの制度もありますが、費用等も所有者の負担になります。
 
この私道がトラブルになるケースの1つは、私道が複数の所有者名義になっている場合です。
この場合、道路の工事等をする場合には、所有者全員の承諾が必要になってしまいます。
そのため、費用をかけたくない人と、工事をしたい人との間で意見が分かれてしまい、話が進まない、といった状況が生まれてしまいます。
 
次に問題なのが、そもそも所有者が行方不明となってしまっているケースです。
 
家の建替等に伴い、水道管やガス管の新設・改修を行おうとしたところ、そもそも所有者と話ができずに困ってしまう、といった事例です。
 
昨今は、「空き家」問題が大々的に取沙汰されていますが、道路持分の所有者が行方不明というケースも多々あります。
 
自宅は空き家になっているし、近隣の人も引っ越し先や連絡先を知らないとなってしまうとお手上げです。
 
ケースによっては、行政やガス会社との相談のうえ、工事が進められることもあるようですが、とても大変な手続きとなってしまうのです。
 
私道が一律に良くないという訳ではありませんが、私道のデメリットも認識したうえで不動産選びを進めたいものですね。
2018/07/02 マンションの共有部分
 
分譲マンションなどのように、一棟の建物が構造上いくつかの部分に区分され、その部分が独立して住居、店舗、事務所等の建物としての用途に使用できる場合に、その区分された各部分のことを専有部分と言い、この専有部分を所有する権利のことを「区分所有権」と言います。
 
また、区分所有権を有する者を区分所有者といいます。区分所有権は、それぞれの専有部分ごとに登記され、自由に売買することもできます。
 
「建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)」は、このように区分所有された物件についての所有関係や管理方法などを定めた法律となります。
 
区分所有された建物は、専有部分と共有部分に分けることができます。
 
共有部分には、建物の基礎や外壁などの躯体部分、共有廊下、階段、エレベーターなどが含まれます。共有部分については、区分所有者の全員または一部の者の共有となり、共有部分に対する持分の権利を共有持分権といいます。
 
通常、共有持分権は、所有する専有部分の床面積の割合によることが多いです。
 
一方、敷地については、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利として、「敷地利用権」が設定されます。敷地利用権は、原則として、専有部分と分離して売買することは出来ず、土地について「敷地権」である旨の登記がなされると、土地についての権利は専有部分の建物の登記によって判断されることになります。
 
専用使用権とは、建物の共有部分や敷地を特定の区分所有者だけが排他的に仕様する権利をいいます。
 
たとえば、専用庭やバルコニー、屋外駐車場の使用権などがこれにあたります。通常、専用使用権については使用料を設定することが多いですが、専用使用権は他に譲渡はできません。
 
区分所有建物の管理組合は、共有部分の管理や修繕などについて、管理規約を定め、運営します。共用部分について大規模修繕を行う場合には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要となります。
 
また、区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成で建替え決議が、敷地利用権の持分の価格を加えた各5分の4以上の賛成で敷地売却決議が成立します。
 
区分マンションを購入された方は、共有部分のことなど知っておく必要があります。
 
どういったものが該当するのか改めて確認しておくと良いでしょう。
2018/07/02 不動産にまつわる犯罪
 
今回は、不動産に関連する犯罪を、刑法の視点からいくつか挙げてみたいと思います。
 
まず想像するのが「詐欺罪」でしょうか。
大手不動産事業者が何十億という詐欺被害にあったというニュースがありましたね。
こちらは、本人確認書類や権利証、印鑑証明書などを偽造し、売主になりすまして売買代金をだまし取る、という犯罪です。
もちろん、書類の偽造自体も「公文書偽造罪」という犯罪です。
不動さんの悪いイメージ、なんとかしたいものです。
 
つづいて「住居侵入罪」です。
これはその名の通り、他人の住居・邸宅・艦船などに、不法に侵入する行為です。
似たような犯罪に、「不退去罪」というものもあります。
こちらは、「出ていくように命じられたのに出ていかない」という罪です。
店舗などの一般に出入りが許容されている空間において、退去命令に従わなかった場合に該当します。
そもそも入っていい場所か、そうでない場所かが住居侵入罪と不退去罪の違いになります。
「ラーメン屋に3時間居座って不退去罪になった」という事例もあるようです。
気を付けましょう。
 
犯罪名に「不動産」を冠する「不動産侵奪罪」という犯罪もあります。
他人の不動産に勝手に建物を建てる等の行為が該当します。
他にも、「他人のマンションの鍵を勝手に交換して、立ち入り禁止の張り紙をした」という記事や、「他人の土地に穴を掘って、土砂を積み上げた」という事例もあります。
昔は窃盗罪で処罰しようという議論がありましたが、「不動産を盗む」というのはおかしいということで、昭和35年に新たに設けられた刑法犯です。
一方、他人の土地で育成している農作物を抜き取って持ち去る行為は「窃盗罪」になります。
農作物は、抜き取った時点で「不動産」から「動産」に変わるという理屈ですね。
 
最後は「境界損壊罪」です。
土地の境界を示す「境界票」を勝手に移動したり除去する行為はこの「境界損壊罪」に該当します。ちなみに、境界票を壊しただけではただの「器物損壊罪」ですが、境界票を壊して「境界を不明にする」と境界損壊罪が成立します。
勝手に境界杭を抜いたりしないようにしましょう。
2018/06/30 床材
 
中古住宅購入時に床材を気にされる方が多いため、今回は『床材』について、ご紹介をしたいと思います。
 
まず初めに床は、お部屋の中で広い面積を占めているので、インテリアの印象を左右するといっても過言ではありません。また、毎日歩いたり座ったりと直接肌が触れることも多いので、選ぶ素材によって居心地も大きく変わります。お部屋の用途や、ライフスタイル、インテリアなどに合わせて選ぶようにすれば素敵な住空間の創造につながります。
 
下記に床材の種類について、まとめてみましたので、今後の参考にお役立てください。
 
〈主な床材の種類〉
 
○フローリング:木質系の板材のことです。複層フローリングと無垢フローリングがあり、複層フローリングは、基材である合板に薄い天然木の表面材を貼ったものです。無垢材フローリングは天然木をそのまま使用したものです。いずれも自然の質感が得られ、素材や色が豊富です。しかし、湿度の変化によって、膨張と収縮を繰り返すので、場合によっては、反りや割れなどが生じることもあります。最近では、耐久性や寸法安定性を高めるため、特殊な加熱処理を施した商品もみられますし、床暖房に適したタイプもあります。
 
○クッションフロア:トイレや洗面室などで採用されることが多い素材です。耐水性に優れ、落ちやすく、適度な弾力性もあります。低価格で色・柄は豊富。ロールシート状でホームセンターでも販売しており、最近流行のDIYで張り替えることもできます。フローリングや大理石、タイルを模したものなどや防カビ加工を施したもの、抗菌や消臭機能を持つタイプもみられます。ただ、熱には弱く、足触りなどは好みが分かれるところでしょう。
 
○石・タイル:外まわりや玄関に用いられることが多いですが、内装では浴室、トイレなどでよく使われます。耐久性、耐水性の高い床材です。最近では、リビングの一角やペットの居場所に用いられることもあります。色やデザインが豊富で、床暖房を施すことも可能です。
 
○畳:畳表、畳床、畳縁で構成される日本独特の床材です。一般的な縁あり畳のほか、縁なし畳、床の間畳などもあります。高い断熱性と保湿性があり、高温多湿の日本の風土に適しています。また、弾力性があるので、踏み心地、座り心地も良いようです。また、畳縁のないタイプや正方形のタイプ、移動が可能な置畳や箱畳のような商品もみられ、モダンな空間にもコーディネートすることが可能です。
 
○カーペット:保温性や吸音性に優れた素材です。踏み心地が柔らかく温かみがあります。種類は、織り込んだ毛足をカットしたもの、ループ状のものなどがあります。ウールカーペットなどの天然素材は、高級感があり、保温性や耐火性も発揮します。ナイロンやアクリルなどの合成繊維は防カビ・防虫性に優れています。
 
○コルク:コルクの床材は、適度なクッション性と遮音性、保湿性もあり人気が高まっています。肌触りが良いことも特徴のひとつです。無塗装のもの、ワックスやウレタン塗装仕上げなどもあり、性能はさまざまです。ナチュラル色からダークな色合いまでカラーバリエーションも豊富なため、自由度もあります。表面仕上げのよっては、水にも強いタイプもあり、キッチンや洗面室などにも使用することも可能です。床暖房対応商品や防音性能を高めるタイプなどもみられます。
 
いずれにせよ、素材の選び方によっては、日々のお手入れやメンテナンスのしやすさなども異なります。もちろん、素材や商品によって価格は大きく変わるので、床材に求めるインテリア性や機能性など、優先順位を明確にして選ぶことが大切だと思います。
 
ぜひ、今後の参考にお役立てください。
2018/06/29 ブロック塀
 
大阪北部地震でおきたブロック塀の倒壊。
このブロック塀は建築基準法の施行令で定められたブロック塀の強度を高める「控壁」がなかったため倒壊したことが発表されています。
 
▼危ないブロック塀のチェックポイント
 
1.塀が傾いていたり、手で押すとグラつきがあるものは、少しの揺れで塀が倒れる危険性があります。
 
2.ひび割れがある場合、その部分から雨水が入り、中にある鉄筋を錆びさせ、長い間に鉄筋がなくなってしまう可能性があります。
 
3.ブロックの厚さが10㎝の場合は塀の高さは2.0m以下、15㎝の場合で2.2m以下と定められています。
(高い塀は強い地震の揺れで倒れやすくなります)
 
4.高さが1.2mを超える塀では控壁が必要です。その間隔は3.4m以下で、この間隔が広すぎたり、控壁がない場合は、強い地震の揺れで倒れやすくなります。
 
5.配筋用のエグレのない透かしブロックは必要な鉄筋が入りません。したがって、鉄筋の入っていないこのような塀は強い地震の揺れで倒れやすくなります。
 
上記のような塀がご自宅にあるようでしたら各市区町村の相談窓口や、信頼のおける工事店または建築士などの資格を持った人に相談をしてください。
 
ブロック塀は素人でも造れてしまいますが、非常に危険です。
 
ブロックの塀の施工は建築施工管理技士、ブロック建築技能士、コンクリートブロック工事士などが指導する施工業者に依頼して安全な塀をお願いします。
 
2018/06/28 図面の味方
 
建物にはいくつかの図面がありますが、図面には何が書かれているのかがわかると現地でのチェック項目も減ると思います。
 
まず、設計図書とは、建築工事を行うために必要な各種の書類のことであり、図面や面積表、仕様書などです。
 
図面には、平面図だけでなく、配置図、立面図、断面図、短計図などがあります。
 
このうち短計図は、重要な部分をより詳細に記載した断面図で、階段の寸法や屋根の勾配などが示されております。
 
また、室内の四方の壁を内側から見た展開図や、建物の構造を上から見下ろした状態を示した伏図、コンセントの位置や給排水管の経路などを示した設備図、敷地の外まわりを示した外構図などもあります。
 
一方、仕様書には、図面では表せない工事方法や構造などが文章や数値で示されています。仕様書の内容は、工事金額にも大きく関わるため、詳細にチェックする必要があります。
 
なお、フラット35の技術基準に対応した「木造住宅工事仕様書」が一般に刊行されているので、計画している住宅と比較されると良いかと思います。
 
建物は、建築図面書の通りに建築されることになります。したがって、専門家として建築主から相談を受けた場合には、建築工事請負契約を交わす前に、設計図書が本当に建築主の希望通りの内容になっているかどうかを一つ一つ確認しなければなりません。
 
具体的には、配置図では道路と敷地の高低差や玄関ポーチまでのアプローチ等を、平面図では各室の寸法やドア・窓の位置・大きさ・開閉方法等を、立面図では外観のデザインや雨戸の有無、屋根や庇の形状法等を確認します。
 
展開図では、キッチンカウンターの高さや造り付け家具の扉の開き方、コンセントの位置などを確認します。
 
また、設備図では、コンセント・照明の位置や数、キッチン・浴槽・トイレ等の水回りの配管・給排水の状態、換気扇や冷暖房設備、排気口の位置などをチェックできます。
 
外構図では、植栽の種類や位置・大きさ・駐車スペースの仕様等を確認できます。
 
仕様書では、各室の仕上げ材や仕上げ方法、別途工事の内容、特記事項などに特に注意する必要があります。
 
中古の場合は全ての図面は見られない場合もたくさんありますが、何が記載されているかを知っておくと良いかと思います。
2018/06/25 販売図面
 
見方がわかると入ってくる情報量が一気に増えるものです。
 
「駅徒歩○分!日当たり良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端の方に細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
 
広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
例えば、徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨てできるが、四捨五入や切り上げはできません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。
 
建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければなりません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければなりません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、全てこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。
 
なお、広告にあたっては、「絶対」「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけないことになっています。
 
不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家探しをするには、まずは広告の見方を知ることが重要ですね。
2018/06/22 ローン審査に必要な書類の入手方法

住宅ローンの審査などで必要になる納税証明書や課税証明書。
日常生活には縁遠い書類とだけあって、どんな内容が書かれていて、どこで入手すればいいのか・・・初めて住宅ローンを利用される方にはわからないことも多いのではないでしょうか。

 

そこで今回は、納税証明書と課税証明書の内容や入手方法、さらには住宅ローンの審査時に注意すべき点などをお伝えします。


■納税証明書を取得すべき職業とは

 

個人事業主(自営業)が取得すべき納税証明書。
住宅ローン借り入れの際に、納税証明書を取得しなければいけないのが個人事業主です。納税証明書その1(納付すべき税額がわかるもの)と納税証明書その2(所得金額がわかるもの)の所得が必要となります。

 

《納税証明書の入手方法と必要書類》
▼税務署窓口での入手方法
納税証明書は税務署で入手できます。
税務署窓口に納税証明書交付請求書・本人確認書類・印鑑・手数料に相当する収入印紙、もしくは現金を持参しての手続きが必要です。

 

▼書類送付による入手方法
税務署が遠方にあり、直接行くのが大変という方は、郵送でも対応可能です。
その際は、納税交付請求書(記入済み)・手数料に相当する収入印紙・返信用封筒・切手・本人確認資料(免許証・パスポート等)を同封して税務署に送付しましょう。
書類の準備ができ次第、自宅に納税証明書が郵送されます。

 

※詳細は国税庁のHPに掲載されております。
≪納税証明書の交付請求手続き(国税庁)≫
http://www.nta.go.jp/taxes/nozei/nozei-shomei/01.htm


■課税証明書を取得すべき職業とは

 

給与所得者であるサラリーマンが取得すべき課税証明書。
納税証明書が必要な個人事業主に対し、課税証明書の取得が必要になるサラリーマンです。
サラリーマンの場合、所得税は毎月の給与から天引きされることから、税金が未納である可能性が少ないため、経済状況を判断する書類として住民税課税証明書と源泉徴収票のみを銀行や金融機関から提出依頼されることが多いです。

 

場合によっては納税証明書の提出が求められます。その際は所得税の納税証明書その1(納付すべき税額がわかるもの)と納税証明書その2(所得金額がわかるもの)の取得が必要です。

 

《課税証明書の入手方法と必要書類》
▼市区町村の役所での入手方法
課税証明書を入手するために、市区町村の役所にて手続きをする必要があります。
その際に、課税証明等請求書の提出と顔写真付き身分証明書、印鑑を用意しましょう。

 

▼郵送での入手方法
役所ごとに対応や手数料は異なりますが、課税証明書は郵送でも入手することができます。
その際は手数料に加え、身分証明書のコピーや返信用封筒などの同封が必要です。


■税金の支払い方法には要注意

 

税金を滞納していると、納税証明に未納額が掲載されますのでご注意ください。基本的には、現時点での未納額だけが掲載されるので、過去に滞納した経験がある方でも十分にローン審査に通る可能性があります。万が一現時点で未納している場合は、完済してから納税証明書を取得しましょう。

 

最近では、一部の税金の支払いをクレジットカードで行えるようになりました。
クレジットカードの請求日までに支払うことができなかった場合は、滞納記録がCICやJICCなどの指定信用情報機関に告知されてしまいます。
そうなると、住宅ローンの審査に通ることは困難になってしまいます。クレジットカードで税金を支払う際は、注意しましょう。

2018/06/19 クロス(壁紙)
「クロス」とは家やオフィスの壁に張る“壁紙”のことです。
建築用語辞典では「壁や天井を仕上げる時に、保護と装飾を兼ねて貼り付ける紙」とあります。
 
素材はビニール、紙、織物などがあり、一般的にビニールクロスがよく使われます。
 
ビニールクロスは「量産品クロス」と「1000番台クロス」と呼ばれて分類され、多くの住宅には量産品クロスが使われています。
 
量産品クロスはこだわりがない場合や、リーズナブルに張り替えたい場合に使われることが多いようです。
建売住宅ではほとんどのクロスがこの量産品クロスとなります。
 
また、1000番台クロスはスタンダード(量産品)よりも色柄、質感のバリエーションが豊富で、マイナスイオン対応や吸放湿などの機能を備えたクロスもあります。
 
壁面は部屋の最も大きな面積を占めているので選ぶクロスの色によって、お部屋の印象を大きく左右しますし、最近では部屋の多くに量産品クロスを活用し、一面だけ違うクロスを貼るアクセントクロスなどを活用するシーンも増えているようです。
 
例えば、ブラック系は重厚感や高級感が出る、織物調は落ち着いた雰囲気になるなど、色や柄によって部屋を演出することができます。
 
また最近では「消臭機能クロス」や表面に特殊なフィルムを貼ることで、ペットなどのひっかきキズがつきにくい「スーパー耐久性クロス」など、お部屋の悩みを解決する機能を備えたクロスがあります。
 
参考までに室内で使われるクロス(壁紙)には下記のような点で注意を払っていただけるとよろしいのではないかと思います。
 
〇 リビング・ダイニング:家族が集まりくつろぐだけでなく、時にはゲストをおもてなしする大切な空間ですので、「居心地の良さ」がクロス選びの決め手となります。
 
〇 キッチン・台所:水はねや汚れに強く、消臭機能をもつ壁紙クロスを選びたいものです。特に汚れに強い壁紙を使うと、お手入れが簡単になり、清潔さが保てます。年末の大掃除も楽です。
 
〇 トイレ:一番気になるのはニオイです。消臭効果が高く、汚れ、水はねや汚れに強いクロスがおすすめです。色は真っ白よりも、少し色が入ったものの方が落ちついた空間になるようです。
 
〇 洗面台・脱衣所:湿気がこもりやすいので、洗剤が飛び散ってもしっかり拭けて、汚れに強く、防カビ機能を備えたクロスがおすすめです。洗面台や床の色を基準にして色を選ぶと空間に統一感がでてきます。
 
〇 玄関・廊下:玄関や廊下の壁は直接手で触ったり、荷物が当たるなど、汚れや、傷が付きやすい場所ですので耐久性のある壁紙クロスを選択しましょう。クロスは明るい色調の壁紙を選びましょう。
 
〇 階段:階段の壁は直接手で触ったり、荷物が当たるなど、汚れ・傷が付きやすい場所ですので耐久性のあるクロスを選びましょう。部屋との繋がりを考えてベーシックなホワイト・ベージュ系でまとめると統一感が出ます。
 
〇 寝室・ベッドルーム:落ち着ついて眠る為に、鮮やかな柄物の壁紙クロスは選択から外しましょう。ベッドなど家具と統一感をもたせ選ぶようにしましょう。
 
〇 子供部屋・キッズルーム:お子様が過ごすお部屋に最適な壁紙クロスは汚れに強いく、傷に強い(表面強化)などの機能をもつ壁紙がおすすめです。柔らかい色調の明るめのクロスが選ばれる傾向にあります。
 
〇 和室:天井が板天井であれば木目調の濃い壁紙から選びましょう。砂壁・じゅらく壁であれば、石目調。和紙系の壁紙であれば和紙・織物風や和素材のパターンの入った壁紙を選ぶと、伝統的な雰囲気を壊しません。
 
〇 ペットと過ごす部屋:家族の一員として一緒に過ごすことも多いペット。お互いが快適に過ごせるように、ペットの匂いやつける傷、汚れに対応した機能性クロスを選びましょう。
2018/06/19 『住宅購入・建築検討者』調査
このような記事を見つけたのでご紹介いたします。
 
株式会社リクルート住まいカンパニーはこの度、2017年度「『住宅購入・建築検討者』調査」の結果を発表しました。
 
住宅の購入・建築を検討している人を対象に、検討にあたっての予算や頭金の状況、検討する物件の種別、検討にあたって重視する条件などを把握することを目的に行ったものです。
 
調査時期は2017年10月27日(金)~11月6日(月)。
有効回答数は1,239。
 
それによると、過去3ヶ月以内に住宅購入検討のための行動を行った人の割合は、全体の8.2%でした。購入検討状況をみると、「新規購入」が最も多く64.8%、次いで「買い替え」が23.2%。
 
検討種別は「注文住宅」が62.5%でトップ。2014年から上昇し続けています。次いで「新築分譲マンション」の35.5%。「新築分譲一戸建て」は34.9%、「中古マンション」27.0%、「中古一戸建て」25.6%でした。
 
一戸建てかマンションかの意向については、一戸建て派は66.2%と調査開始以来最高。マンション派は21.7%で2014年以来減少が続き、過去最低。年代別にみると、50代・60代は比較的マンション希望が多い傾向。新築・中古意向では、新築派は76.3%、中古派は6.4%。新築派が7割を超える状況が続いています。
 
詳しくは下記へ
ニュース情報元:(株)リクルート住まいカンパニー
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180515-00154843-suumoj-life
 
今後の住宅購入の調査対象者の年齢や地域にもよりますが何かの参考になれば幸いです。
2018/06/14 太陽光発電
5月6日(日)の日本経済新聞の朝刊に下記の記事が出ていました。
 
 
太陽光発電市場では少し前から2019年問題が騒がれ始めており、実際に2019年が近くなるにつれて、メディアで取り上げられることも多くなってきています。
 
ちなみに太陽光発電の2019年問題はご存知ですか?
 
2019年問題とは、2009年11月に開始した余剰電力買取制度(10年間は余った電気を高く買い取りますという制度)の固定買取期間10年間が満了する方が出てくることを指しています。その数は約53万件、さらに2023年までには160万件に達するようです。政府は再生可能エネルギーを国の主力電源に育てる方針ですが、家庭が太陽光パネルを維持するインセンティブは減退することが想定されます。
 
また、固定価格買取期間が終了した後の買取価格がまだ確定していないことが問題のように思われがちですが、この点はすぐに明らかになることでしょう。
 
2019年問題の一番の問題点は固定価格買取期間終了後の売電価格の想定が、当時は24円/kWhだったのに対して、実際には11円/kWh程度に下がる見込みのようです。
 
とはいっても、この2019年問題、実際はほとんどの方にとっては関係のない話です。
 
まず、これから導入する方も含め、2016年度以降に太陽光発電を導入する方は2019年問題とは全く無関係です。
 
2016年度以降、経済産業省は11年目以降の想定売電価格を11円(電力卸売市場並み)と資料に明記しており、業者が用意する収支シミュレーションでも11円で計算することが通例化しています。そのため検討者は、あらかじめ11年目以降の売電価格を想定して、導入の判断をすることができます。
 
ちなみに、近頃では11年目以降の売電価格低下を見越して、太陽光発電と同時に蓄電池をセットで購入する方も増えています。
 
既に設置している方でも、10kW以上の太陽光発電システムを設置している方は関係ありません。(厳密には2012年7月以前に設置した10kW以上の方は関係ありますが、ほとんど対象の方がいないようです。)
 
10kW以上の太陽光発電システムは固定価格買取期間が住宅用の倍の20年となっていますので、あえて言うならば2032年問題となるでしょう。
 
2009年11月以前に太陽光発電の設置をして方は、そもそも今の余った電気を高く買い取るという制度を前提として購入されていないと思いますし、その当時は現在の制度とは違うRPS法のもとでの売電でしたので、売電単価と同じ約24円でした。
 
その後2009年11月に余剰電力買取制度がスタートし、それ以前に設置していた方も、ラッキーなことに10年間42円の買電単価に跳ね上がったという経緯があります。
 
そもそも今回の問題は2009年11月~2015年1月までの間に10kW未満の住宅用太陽光発電システムを契約した方が今回のいわゆる2019年問題に関係してくる方々です。
 
なぜなら、この時には11年目以降の売電価格は買電価格と同等の24円でシミュレーションするのが通例であり、現在想定される11円と比べて大きな差があるからです。
 
当然、当時に設置した方からすると「なぜ11年目以降の売電価格を24円で計算するのが通例だったのか」と憤りに似た疑問をもたれるかと思います。
 
その理由は、2009年以前は電力会社が買電単価とほぼ同じ24円/kWhで買い取ることが一般的であり、「2009年11月以降もそれまでと同じ方法で売電価格を決定する」と経済産業省が回答していたためです。
 
当時は11年目以降の売電価格について質問を受けた際には、24円が有力であると回答していたようです。
 
現在経済産業省が想定している11円という価格は電力卸売市場の価格を基に算出されており、「太陽光発電が再生可能エネルギーであることを加味して、売電価格には若干の上乗せをすべきではないか」との考えもありますが、新電力など電力会社が個人と相対で契約を結び、電気を買い取る仕組みが有力視されており、その買取価格は10円以下と従来の5分の1になるとの話もあるようです。
 
まとめると、この2009年11月~2015円1月の間に10kW未満の住宅用太陽光発電システムを契約した方が当初の想定と比べて11年目以降の支出が悪くなるということが本当の2019年問題です。資源に乏しくエネルギー自給率が1割に満たない日本にとって、再生エネルギーの普及は悲願となっており、2019年問題も今後、注目をしていきたいと思います。
 
売電価格下落を軽減する方法として有効なのが、電気の自家消費です。当然、売電をする分の電力を自家消費すれば、売電価格下落の影響はありません。
 
自家消費割合を増やすための方策としては以下の3つがあげられます。
 
蓄電地の導入 ※近隣で融通したりする「地産地消」
 
エコキュートの昼間利用
 
電気自動車への充電
 
ドイツなど再エネ先進国にならい、「窮地」を「商機」に変える試みも広がり、地域に再供給する仕組みなどで地域活性化にもつながるとの話もあるようです。
2018/06/11 住宅ローン審査
住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申し込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融機関に提供する必要があります。
 
フラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。
 
なお、財形住宅融資の要件については、財形貯蓄を行っていれば、借入限度額以外はフラット35とほぼ同じとなります。
 
一方、そのほかの民間住宅ローンは一般的に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しき審査を行います。
 
最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もあります。
 
また、団体信用生命保険に加入することが要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。
 
なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常借入をすることはできません。
 
新築住宅を建築する場合のフラット35の手続きの流れは、借入審査結果通知後、設計検査に合格して着工となります。
 
また、中間現場検査、竣工現場検査といった施工に関するチェックも厳しく行われます。
 
フラット35の場合、一定の技術基準に適合する必要がありますが、さらに良質な建物の場合にはフラット35Sも利用ができます。
 
フラット35Sには金利Aプランと金利Bプランがあり、それぞれ、フラット35の条件を満たしたうえで、Aプランの場合はさらに認定炭素住宅であること、長期優良住宅であること、耐震等級3の住宅であることなどの、いずれかの基準を満たさなければなりません。
 
なお、利用者の年齢が若い場合や親子ローンを考えている場合で、長期優良住宅ローンを考えている場合には、最長50年の固定金利で借りられる「フラット50」も利用できます。
 
住宅ローンといってもかなり数が多く、個人で調べるのはとても大変かと思いますが、住宅を選ぶことと同じくらい住宅ローンを選ぶことも重要です。
 
知らなくて損をしてしまうことのないように、事前にお調べしておくことをお勧めします。
2018/06/10 安心して住めるエリア
大地震があった際に、まず一番に想定される危険は建物の倒壊です。
 
倒壊した建物に押しつぶされてしまったり、閉じ込められてしまったりというのは、真っ先に想像される地震の被害ですね。
 
そして次に注意しなければいけない危険のひとつが、地震によっておこる火災です。
 
夕方など、食事の支度をしている時間帯に地震が起こると、火災が発生してしまうケースも多くなります。
 
地震による倒壊については、建築基準法が改正され耐震基準の見直しや、古い建物についても耐震診断による耐震基準適合証明書の発行など、倒壊しにくい建物についての見極めが可能になってきました。
 
一方で、火災(失火)についてはどのように判断すべきでしょうか。
 
もちろん、地震が発生したら火をとめる、という各自の意識の徹底も必要ですが、併せて行政でも「防火地域の指定」という施策をとっています。
 
住宅密集地や公共施設の近辺を「防火地域」に指定することで、燃えにくい街づくりを目指しています。
 
この燃えにくい街づくりには、「防火地域」「準防火地域」「22条区域」というように、必要とされる耐火レベルに段階をつけることで、建築主の負担と街全体の安全性のバランスを図るようにしています。
 
「22条区域」とは、建築基準法第22条指定区域というエリアで、防火地域や準防火地域ほど厳しい耐火基準を求められませんが、屋根についてのみ耐火性能を求める、というエリアです。
 
火災が発生した場合には、吹き上がった火の粉によって延焼を引き起こすことがあるため、こういった規制がなされています。
 
購入を検討する住宅が安心して住めるエリアなのか。
建物の性能と街全体の安全性をトータルで判断することが大切になってきます。
 
耐震性能やハザードマップ、街全体の危険度など、注意すべき点は多岐にわたりますが、信頼できるエージェントとともに、納得のいくお住い探しを進めていただければと思います。
2018/06/10 親から子への名義変更
親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは危険です。名義変更をすると、親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
 
そこで、子に名義変更したい場合には「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続評価額が2500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2500万円を超えた部分については、一律20%贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。なお、支払った贈与税額は相続税から免除されます。
 
他にも、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法(使用貸借)もあります。
 
通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
 
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、0円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。
 
ただし、使用貸借されている土地は、将来親から子に相続されるときに相続税の対象になります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地(貸宅地)は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。
 
また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです
 
なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払であれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。
2018/06/08 不動産の処分
日本は人口減・家余り時代に突入しています。そのことを表すニュースが出ていました。
 
※参考記事
「命の危険感じる」近隣住民襲う竹林 相続の80代、資金が底…管理に限界 放棄は法で認められず
 
 
記事は福岡市の事例で、竹林を所有している人が管理コストを捻出することができなくなり、放置した結果、隣接する住宅へ竹が落ちるなどの事故が起きてしまっているというものです。
 
「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」という概念が一般的な気がしますが、実際は負担を国に押し付けることは通用しないという判例のようで、不動産は一度所有してしまうと簡単には捨てることができないことを実感させられる記事だと思います。
 
極端な高齢化は着実に進行し、不動産の処分が社会問題として顕在化します。ただ、これまた極端な少子化によって家を買う人が減っているため、かつてのような古くなったら壊して新築、というのは難しくなっています。程度の良い中古物件も増えていますし、インスペクションや瑕疵保険など中古住宅でも安心して購入できる仕組みも整備されています。
 
日本の住宅業界には、家を買うなら新築という信仰が根強く残っているのですが、もはやこれから家を買う人にとって新築という選択はそれほど魅力的なものではないかもしれません。
 
買う人が減っても家を売らないと住宅業者は食べていけないので、あの手この手で消費者へPRします。
 
そういった事業者が、多少難ありな土地でも周辺相場に比べると格安だといって危ない土地を勧めたりするわけです。建売も要注意ですね。安いものには理由があるということです。
 
戸建てを希望される方は、将来に渡ってリスクが少ない土地なのかをよく検討する必要があると思います。
2018/06/08 安心して中古住宅を買える仕組み
2018年度がスタートし、早くも2ヶ月が経ちました。新年度の初日となる4月1日には改正宅建業法が施行となり、インスペクションに関するあっせん、説明などが規定されました。
 
また、安心R住宅制度も同日スタートとなり、安心して中古住宅を買える仕組みが広がろうとしています。
 
来年2019年10月に行われる予定の消費増税に向けて駆け込み需要の取り込みなどの動きも活発になるものと考えます。
 
◆「安心R住宅」について
 
既存住宅の流通促進に向け、4月1日から新たに「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が始まりました。
 
これは従来の消費者が“中古住宅”に抱いていた「不安」「汚い」「わからない」というイメージを払しょくし、「安心」「きれい」「わかりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通を促進していくというものです。
 
具体的には、いわゆる「新耐震基準」をクリアする耐震性とリフォームの実施(具体的な提案でも可)、建物の維持保存の履歴や保険などに関する情報の開示という基準を設け、十分な品質の既存住宅に対し、国の関与のもとで同制度の登録事業者が「安心R住宅」という標章(ロゴマーク)を付与する。
 
いわゆるラべリングという制度が始まりました。
 
この標章は広告時に使用することができ、既存住宅に一定の品質を担保すると共に、消費者に対してもそれを明示するという役割を果たします。
 
◆インスペクションのあっせん義務化について
 
4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。
これは既存建物の取引業務において、媒介契約締結時と重要事項説明時、売買契約締結時にインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務付けたものです。
 
「安心R住宅制度」と同様、近年の住宅に関する「フローからストックへの転換」という社会背景に適応した施策で、既存住宅の取引について品質の底上げを図ると共に、消費者が安心して取引を行える環境を整備することで、既存住宅市場の活性化を目指す狙いがあります。
 
インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、宅建業者に追加される義務としては、説明やあっせん、報告、書面への記載が必要となります。
 
弊社では、あっせん等の義務化が始まる前から、インスペクションを実施し、お客様により安心して購入していただけるように努めてまいりました。ですが、まだ不動産事業者でもインスペクションについて把握していない業者もいるようです。
 
また、買主の希望によりインスペクションを行う際には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うよう定められている点は注意が必要です。
 
◆タワーマンション課税がスタート
 
高さが60メートルを超えるタワーマンションの固定資産税については、従来の専有部分の床面積で按分する方法を改めることになりました。4月1日以降は階層の違いによる床面積あたりの取引単価を反映させた補正率により、算出することとなります。
 
この補正率は1階を100として、階が1増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値となります。
 
40階建のタワーマンションを例にとると、1階は約5%減、40階は約5%増となります。
 
タワーマンション課税の見直しについては、17年度の税制改正で盛り込まれましたが、3年に1度の固定資産の評価替えのタイミングに合わせて行われるため、18年度からのスタートとなりました。
 
なお、見直しについては、18年度から新たに課税される物件が対象であり、17年4月1日前に契約したものについては。現行のままの固定資産税評価額が適用されます。
 
これにより、節税対策として中古タワーマンションの高層階部分の引き合いが強くなることも考えられています。
 
なお、居住用以外の専有部分を含む場合は、建物全体の固定資産税を床面積により居住用部分と非居住用部分に按分して、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ補正率を適用するとのこと。
 
◆住宅宿泊事業法について
 
これまでグレーゾーンで運営されてきた“民泊”は、6月15日に施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)による一定の規約に基づけば、合法で事業を営めるようになります。
 
これに併せて、関係省庁は、17年12月にガイドラインを発表した。衛生管理や騒音防止の説明、苦情や問い合わせなどに適切に対応するよう各事業者側へ求めており、一方で、「民泊制度ポータルサイト」や「民泊制度コールセンター」も開設。
 
新法の施行をビジネスチャンスと捉える向きもあるが、マンション管理業協会の調査では、管理組合の8割が反対の姿勢を示す“逆風”の状況にもあるようです。
 
◆消費税経過措置期間まで1年になりました
 
2019年10月1日に消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。注文住宅の場合、請負契約が19年3月31日までに完了すれば、引渡時期が19年10月1日以降でも、消費税は8%で対応されます。
 
その為、18年の秋口から駆け込み需要が始まるという予想がされています。
 
一方、住宅生産団体連合会では、18年度事業計画の重点項目に「消費税率の再引き上げによる住宅市場への負の影響回避」を盛り込みました。
 
2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げの際には反動減対策が実施されましたが、結果は大きな駆け込みと反動減が発生し、市場の縮小を招きました。
 
住団連では消費税率10%への引き上げによって住宅市場の縮小が起きないように、政府に対して万全の対策実施を要望する考えを示しています。
 
いずれにせよ、新年度がスタートしましたので、このような制度の把握も重視していきたいと思います。
2018/06/07 注文住宅
みなさんはどんな家を建てているの?広さと建築費の平均は?と気になりませんか。
 
注文住宅を建てている人は、どれくらいの広さの家に、いくら位の費用をかけているのでしょう。
 
住宅金融支援機構のデータによると、住宅面積の全国平均は約129.3㎡、建築費は約3308万円。
 
地域によって平均的な広さや建築費にバラツキはありますが、約130㎡(約40坪)くらいの広さの家を建てる場合、建築費に3000万円台前半の費用がかかりそうというイメージです。
 
販売価格が決まっている建売住宅と違い、建てる人の家にかけられる予算によって建築費の調整ができるのが注文住宅のメリットです。ハウスメーカーでも1000万円前後から建てられる家や、2000万円台、3000万円台、4000万円台など、さまざまな価格帯の住宅商品を用意しています。
 
床面積100㎡~120㎡(30坪~40坪程度)の注文住宅で考えた場合、建築費として多いのは2000万円~3000万円台。この価格帯は住宅商品も多いボリュームゾーンです。1000万円台はさまざまな工夫で建築費を抑えた家。4000万円台以上は高級仕様な家と言えます。
 
【1000万円台の注文住宅】シンプルな外観や間取りでコストを抑えた家
 
まだ若くて予算はないけれど早く家を持ちたい、教育費や趣味など家以外のことにお金をかけたい、予算を抑えて早くローンを完済してしまいたいなど、コスト重視の人に選ばれる価格帯です。建築費は家の形に左右されることが多いので、凹凸の少ない長方形や正方形のシンプルな家が多い傾向にあります。
 
材料費の単価が高い外壁材や屋根は、使う量が多いほど材料費がかさんで建築費を押し上げます。また、コの字型やL字型、中庭を建物で囲んだロの字型の家、出窓が多くあったり、外壁を凹ませてベランダを多く設けたりなど凹凸の多い外観デザインは、同じ床面積でも建物の表面積が多くなるため、材料費や足場代も高くなります。複雑なデザインは施工の手間もかかるので人件費も増えてしまいますのでコストのかかる要素をなくした、シンプルな外観デザインで建築費を低く抑えることができたのが1000万円台の家です。
 
長方形や正方形で、1階と2階の床面積が同じ総2階建てで、屋根は本を伏せたような形の山形の切妻屋根や、傾斜が1面の片流れの屋根の家はコストが低いです。
 
1000万円台の家は、内装も単価が安く、塗り壁に比べて施工日数も短くてすむビニルクロスを主に使い、間取りもシンプルです。
 
あまり凝った間取りや無垢材(合板や集成材ではなく、丸太から切り出した自然のままの木材)や漆喰(消石灰に糊などを加えて水で練った塗料)などの自然素材を多く使うことはできませんが、シンプルな空間だからこそどんなテイストの家具でも合わせやすかったり、カーテンやソファのカバーなどファブリックを変えるだけで部屋の雰囲気を違うものにできたりなどのメリットがあります。
 
【2000万円台の注文住宅】予算配分のメリハリで夢が叶えられる家
 
2000万円台でどんな家が建てられるかは、どこにお金をかけるかによって違ってくるので一概には言えませんが、1000万円台に比べれば予算に余裕があるため、せっかくの注文住宅なのだからと、家づくりへの希望を次から次へと盛り込んで、予算オーバーになりがちな価格帯でもあります。予算内に収めようとすると希望のすべてを実現することはできないかもしれないが、内容は安価なものにしてシステムバスはミストサウナなどの機能もあるグレードの高いものにするなど、予算配分を工夫することで夢を実現できます。
 
家を建てると、建築費以外にも家具を買い替えたりなどのお金がかかります。建築費の予算が2000万円台という人は、建築費以外も含めた家にかかわるコスト全体で予算配分を考えてもいいでしょう。例えば、内装にはコストをかけずに自然素材のいい家具を入れるとか、家具の買替はせずに今使っているものをそのまま使い、家具購入費を圧縮した分でドアや窓にいいものを使うといったこともできます。
 
【3000万円台の注文住宅】実現したいことを叶えやすい家
 
全国で建てられている注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円。3000万円台の家というのは、3000万円前半までは平均的なグレードと広さの家を建てられる価格帯、3000万円後半は平均よりも設備や建築資材のグレードをアップさせたり、家の大きさを広げたりすることが可能な価格帯といえます。3000万円台なら、すべての希望は実現できなくても、好きなデザインや間取り、あこがれの設備などをいくつか導入できると思います。
 
3000万円台で建てるなら、予算に合わせてお金をかけるところ、コストを抑えるところのバランスをとるといいでしょう。壁は部屋によってビニルクロスと漆喰などの自然素材を使い分けるとか、外観デザインに凝りたいなら内装材を安いものにするとか。LDKの床には無垢材を使い他の部屋はクッションフロア(クッション性のある発砲層を含んだシート状の床材)にするなど、自分たちが家の中で何を、どこを重視するかを考えることが必要になります。
 
予算の中でできること、できないことを選ぶことになるため、プランを決めるまでの時間がかかりがちなのがこの価格帯で建てるケース。家族で迷ったり話し合ったりする時間を通して、自分たちがどんなライフスタイルを望むのかを考える良い機会にもなるはずです。
 
【4000万円台の注文住宅】さまざまなプランが実現可能な家
 
延べ床面積100㎡~120㎡(30坪~40坪)の注文住宅とすると、建築価格4000万円台は予算的に余裕のある価格帯だ。
家へのこだわりが強い人が希望をプランに盛り込んでいくと、4000万円以上の建築費になる傾向があります。つまり、4000万円台の家というのは、さまざまなプランが実現可能な価格帯だということです。
 
中庭のあるロの字型やコの字型など、凹凸が多く外壁面積が多くなるプランも可能です。室内の素材も施工に手間と日数がかかるためコストがかさむ漆喰などの自然素材をふんだんに使えたりします。建築費4000万円台は、予算内に抑えることを一番のポイントとせずにプランニングできる価格帯といえそうです。
 
玄関から廊下、LDKまで同じ無垢材のフローリングにして空間の一体感と高級感を出したり、吹き抜けなど施工にコストがかかるプランも取り入れやすくなるなど、家の中のプランのバリエーションも多くなります。150万円~180万円の高価格帯のシステムバスを設置したり、100万円程度かかる無垢材のウッドデッキを作ることも難しくありません。
 
◆建築の依頼先は、アフターフォロー体制をチェック
 
多くのハウスメーカーでは、手ごろな予算で建てられる家からハイグレードな家まで、幅広い価格帯の住宅商品を用意している。気になるハウスメーカーに自分の予算内で建てられそうな住宅商品はないかをホームページで情報収集したり、モデルハウスや完成見学会で担当者に聞いてみるといいと思います。
 
では、建築の依頼先をどのハウスメーカーにするかは、価格帯のほかにどんなことに注意すればいいのでしょうか。
 
ハウスメーカーを選んだ理由に「営業担当者と話が合った」「営業担当者が親切だった」という声をよく聞きます。しかし、人柄や相性だけでなく、家づくりにどんな知識をもっているか、プロとしての視点でアドバイスをしてくれる人かを重視するべきです。ハウスメーカーは営業と設計は違う人が担当することが多いので、営業担当者が家づくりに精通していなければ、施主からの希望がその家族に合っていないプランであってもそのまま通してしまい、暮らしにくい家が完成してしまう可能性もあります。また、家を建てたあとのアフターフォロー体制をよくチェックすることも大切です。ハウスメーカーの営業担当者は、転勤や異動で家を建てたエリアを離れることもあります。後任の担当者の対応がそれまでと違ってトラブルになることもあります。会社として引渡後のメンテナンスや点検、対応などが整備されていると安心です。
 
マイホームを取得するまでにはいろいろな問題が出てきますので、わからないことがありましたら、だんらん住宅にご相談ください。
2018/06/07 軟弱地盤が判明した場合
軟弱地盤が判明した場合、どういう工事をすれば良いのでしょうか?
 
地盤調査により、軟弱地盤であることが判明した場合には、地盤補強工事の工夫には、大きく分けて、表層改良工法柱状改良工法小口径鋼管杭工法の3種類があります。
 
それぞれの工法の特徴をよく理解し、対象地の地盤条件や敷地条件、近隣への影響等を考慮して、適切な工法を選択しなければなりません。
 
〈表層改良工法〉
軟弱地盤の土と固化剤を混合し、固化させて地盤を強化する工法です。軟弱地盤がそれほど深くなく、2mくらいまでの場合に採用されます。
 
〈柱状改良工法〉
セメント系固化剤を軟弱地盤に注入しながらかき混ぜて柱状に固める工法で、一般に軟弱地盤が2m超8mくらいまでの場合に採用されます。この工法は、低騒音・低振動なので、近隣への迷惑が少ない工法といえます。
 
〈小口径鋼管杭工法〉
小口径鋼管杭を支持層まで打ち込んで建物を支える工法です。柱状改良工法で対応できない場合に採用されます。また、この工法は機械の選択によって、狭小地の場合も対応できます。
 
基礎とは、建物全体を安全に支えるための下部構造のことです。地盤調査で明らかになった支持地盤の地耐力によって、基礎の形状が決められます。
 
住宅の基礎には、主として、布基礎(連続フーチング基礎)ベタ基礎杭基礎の3種類があります。
 
〈布基礎〉
壁面に沿って連続して帯状に設けられる基礎です。他の工法に比べて工事費が安く、良好地盤で採用されます。
 
〈ベタ基礎〉
床下全面をコンクリートで覆った基礎です。布基礎に比べて耐久性、耐震性が高く、構造的に強いため、不同沈下に有効です。
 
最近はベタ基礎の住宅がほとんどとなっています。なお、布基礎やベタ基礎については、地盤が軟弱な場合にはあらかじめ地盤補強工事を行います。
 
〈杭基礎〉
軟弱地盤の下にある固い支持地盤まで杭を打ち建物を支える基礎です。
浅い基礎では建物をささえられないような非常に軟弱な地盤の場合に採用されます。
 
工法などは詳しく調べる必要はないかもしれませんが、どういったものがあるのか知っておくと、住宅購入の際には役に立つかもしれませんね。
2018/06/07 年末年始の不動産取引
年末年始は、銀行も登記所(=法務局)をお休みとなりますね。銀行や法務局が休みになると、一般的な不動産取引もストップします。
不動産取引をしてはいけないわけではないですが、実務上、取引できないケースがおこってしまうのです。
 
【銀行】
 
年末年始や休祝日は、銀行がお休みとなります。そのため「振込み」ができません。
インターネットバンキングから、振込み申込みはできるかもしれませんが、相手口座への着金は翌営業日となってしまいます。
 
そのため、「売買代金の支払い」と「(鍵等の)引渡し」の「同時履行」ができません。
代金をもらっていないのに鍵を渡すわけにはいきませんし、逆に鍵をもらえないのに代金を支払うわけにはいきませんね。
 
不動産取引は高額になるため、このような問題が生じます。
 
例えば、現金で数千万円を用意できるのであれば、取引自体は行えるかもしれません。
 
【登記所(=法務局)】
 
ほぼ銀行と同じタイミングで法務局もお休みとなります。法務局が休みになってしまうと、登記の手続きができなくなります。
 
不動産取引については、前述の鍵の引渡し以上に大切なのが、「登記の名義変更を申請すること」です。
 
仮に売主が悪徳業者などで、既に売却済みの物件にもかかわらず、まだ未契約のフリをして、更に別の人と契約して売買代金を二重取りしようと企てた場合です。
 
先に買主となったAさんと、騙された二番目のBさんとでは、契約の後先にかかわらず、先に登記申請をした人が所有権を取得できることになります(民法177条の対抗要件)。
 
登記を先に入れられてしまい所有権を取得できなかった方の買主は、売主に損害賠償を請求することになりますが、往々にして売主は雲隠れして連絡が取れなくなっている、という事態に陥ります。
 
代金支払いと登記申請のタイムラグは極力短くすることが肝要なのです。
 
以上のような理由から、銀行と法務局が休みの日は、一般的に不動産取引は行われません。
 
ただし、今後はオンライン手続きの普及などにより、銀行取引が24時間行えるようになる、との一部報道もありました。
 
取引の実情事態も大きく変わっていくかもしれません。
 
我々だんらん住宅も、時代の変化に柔軟に対応しながら、不動産購入のサポートを行っていきたいと思います。
2018/06/04 住宅ローン減税
住宅ローン減税を利用する際に注意したいポイントには、「面積」や「築年数」などがありますが、意外に見落としがちなのが「建物の種類」です。
 
住宅ローン減税ですので、減税の適用を受けるためには「住宅(居宅)」であることが要件になります。建物の登記簿をご覧いただき「種類」という欄に掲載がされています。
 
建物の中には「住宅・店舗」や「住宅・事務所」など「併用住宅」と呼ばれる建物があります。これらの建物を購入する場合には、述べ床面積のうち2分の1以上が住宅部分であることが、住宅ローン減税利用の要件となります。
 
同じような減税で、登記の際の登録免許税を軽減する制度もあります。
こちらの場合には、さらに要件が厳しく、居宅部分が90%以上であることとなっています。
 
併用住宅かどうかの判断は、建物の登記簿で判断されますので、実際には全部居宅になっていても、登記簿が「居宅・事務所」や「居宅・店舗」となっている場合には、登記簿の記載を変更することで解消できます。
 
ただし、引渡前に登記簿を変更することになるので、売主さんのご協力を得る必要があります。
 
必要な書類を収集したり、建物の現状を把握したりという作業が必要となるので、購入予定の物件が併用住宅となっている場合には、できるだけ早めにご相談ください。
2018/06/04 借入可能額の計算方法
住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まってきます。
 
住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30%以下、年収400万円以上の場合は年収の35%以下になる金額までしか借り入れができません。
 
例えば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35%=280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月=約23万円となります。
 
民間の住宅ローンの場合には、金融機関によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。
 
例えば、年収300万円未満では25%以下、300万円以上400万円未満では30%、400万円以上では35%となるように金融機関ごとに決まっております。
 
なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。
 
次に、毎月の返済限度額から借入可能額を求めることができます。
 
例えば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は14.6万円となります。
 
したがって、金利3%、返済期間35年の場合には下記の図により「14.6万円÷3848円×100万円」で、約3,790万円まで借入が可能となります。
 
年収800万円の場合には、6,000万円以上の借入ができることになります。
 
 
ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金額が3.5%でも、返済額のチェックは4%で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。
 
また、返済期間は「金融機関が設定している最終返済時年齢-実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。
 
ご自身の年収から簡単に計算もできますので、ある程度の目安を計算されてから物件選びを進めてみてはいかがでしょうか?
 
また、最近では携帯の本体代金を分割で購入されている方が多いですが、それも既存借入となりますので、実際には事前審査などを先に済ませておくことをお勧めします。
2018/06/01 住宅ローンの繰上返済
繰上返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減ることになります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。
 
ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。
 
繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。
 
どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。
 
〈例〉借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の住宅ローンを11年目で1,000万円繰上返済した場合
期間短縮型⇒返済期間:約17か月短縮 総返済額:当初予定金額より約110万円減額
返済額軽減型⇒月々の返済額:約5千円減額 総返済額:当初予定金額より約40万円減額
 
ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。
 
返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合でも選択期間終了などで、家計の負担を軽減したい時に利用すると良いでしょう。
 
繰上返済もご家庭の状況と支出をみてされる方が良いでしょう。
2018/05/31 土地の広さ
「公簿売買」や「実測売買」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。
 
戸建てや土地の取引を行う場合に、契約書にこれらの単語が登場する場合があります。
 
「公簿売買」とは、「公簿(=登記簿)の地積の記載を信用して取引を行いましょう」という契約です。
一方、「実測売買」とは、「実際に測量を行い、確定させた地積で取引を行いましょう」とい契約になります。
 
登記簿に掲載された地積は、信頼性が高くないケースもあります。
古い時代に測量された土地は、そもそも測量技術が不確かなケースや、測量自体が行われていないこともあります。
 
過去には、測量した結果、40㎡も土地が広いことが判明したこともあるそうです。これが公簿売買だったら、買主さんはとても得する話ですね。
しかし、残念ながらその取引は実測売買だったそうで、増えた地積の分、売買価格を多く払うことになってしまったそうです。
 
今回は実測の結果、面積が増えたケースでしたが、逆に面積が減ってしまうケースもあります。
面積が減った場合、売買価格も下がりますが、建てられる建物の広さも減ってしまうことも考えられますので、一長一短です。
 
地積測量図には、いつ測量されたかが掲載されています。測量日が昭和の場合には、やや注意が必要ですね。
 
正確な取引をする場合には、実測売買が良いと思いますが、測量の手間や費用の負担が増えますので、一概にはどちらが良いとは言えません。
 
購入を検討する土地がある場合には、登記簿公図地積測量図をよく調べて、正確な情報を確認してから購入するようにしましょう。
2018/05/28 全国版空き家・空き地バング
平成30年4月から、「国土交通省 全国版空き家・空き地バンク」の本格運用が開始されました。
「全国版空き家・空き地バング」には、本年3月末時点で、全国の492自治体が参加し、民間不動産情報サイトLIFULL版バンクには2,411件、アットホーム版には1,004件の空き家等の情報が掲載されており(※)、今後さらに登録数が増えていく予定です。
 
※一部、2事業者に重複して掲載されている物件があります。
 
昨年10月からの試行運用過程においても、既に142件(売買101件、賃貸41件)が成約につながっているとのこと。
 
そして、今回の本格運用にさいして、物件検索の新たな指定条件として「農地付空き家・店舗付空き家」が増えました。また、地域のバザード情報や生活支援情報なども表示されるようになり、利便性が向上しています。
 
買いたいと思っている人と、手放したいと思っている人とのマッチングを最大化させることが、家の価値の最大化につながるのです。今後も、ITの活用により、情報の非対称性解消が益々進むことを期待したいものですね。
 
2018/05/28 ローンの借入時期
現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし、再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生します。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。
 
65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以下ならば、その時点で既にキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはなりません。
でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になります。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めば理想であるということになります。
 
ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ないです。
これまで持家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったのですが、平均婚姻年齢は既に男性が30.7歳、女性が29.0歳(H27年度)になり、再婚を含めると男性が33.3歳、女性が31.1歳と、共に30歳を超えてしまっています。
 
住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方が良いと思います。
なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。
 
不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できます。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできるのです。
 
そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。
だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住達購入をお勧めします。
 
35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。
2018/05/28 サッシの交換
一般的に、窓は「サッシ+ガラス」で構成されます。サッシとは、窓の上枠・下枠・たて枠で構成された窓枠の中の框(かまち)と組子のことですが、窓枠全体を指していることが多いようで、通常は「窓を選ぶ」という場合は、「サッシとガラスを選ぶ」ということを意味しています。
 
サッシの素材として馴染みがあるのはアルミサッシだと思いますが、正直冬場は底冷えをする日もあったりしませんか?
 
最近では、断熱性を高めた複合サッシ、樹脂サッシ商品もみられますので、今回はその内容も含めて解説したいと思います。
 
■アルミサッシ:強度があり軽量、防火性に優れているのが特徴。
 
軽量なので、開けたり閉めたりする時に、操作がしやすいのが特徴です。しかし、熱伝導率が高いので、断熱性にやや劣ります。腐食しにくく、サビにも強い素材ですが、長期間埃などが付着していると腐食することもあるようです。日頃のメンテナンスも大切です。
 
■樹脂サッシ:熱伝導率が低く、高い断熱性を持つのが特徴。
 
主な材料は、塩化ビニール樹脂。複層ガラスとの組み合わせによって、より高い断熱性を得ることができるので、寒冷地での使用が多いようです。アルミよりも強度が弱いので、厚みのある構造となりやすいようです。
 
■木製サッシ:質感や風合いが良いのが特徴。
 
アルミ、樹脂サッシに比べ、腐食や磨耗などの耐久性にやや劣るものが多い。無垢材だけを用いたもの、集成材・積層材を用いたもの、それらを組みわせたものなどもあり、それぞれ木製サッシのデメリットでもある、経年による塗装の劣化や腐食、木の狂いなどを克服するための工夫がなされている。
 
■複合サッシ:アルミ+樹脂、アルミ+木製などを組み合わせたもの。
 
異なる素材を組み合わせたサッシは複合サッシと呼ばれ、例えば室外側にアルミ、室内側に樹脂や木を組み合わせるなどしたものなどがみられます。それぞれの素材の特徴を活かした商品が出ています。
 
また、サッシに組み込まれるガラスにもさまざまな種類がみられ、用いるガラスによって窓の性能は大きく変わります。
 
ガラスは、大きく分けて一般ガラスと機能ガラスがあり、一般ガラスは「フロート板ガラス(透明ガラス・単板ガラス)」や破損しても破片が飛び散らないように金属網を封入した「網入板ガラス」、ガラスの片面に型模様をつけた不透明の「型板ガラス」などがあります。
 
機能ガラスは、2枚または3枚の板ガラスの間に、乾燥した空気の層を封入することで断熱性を高めた「複層ガラス」、衝撃強度、曲げ強度を高めた「強化ガラス」、割れても飛び散ることがほとんどない「合わせガラス」と呼ばれるものがあります。
 
「複層ガラス」には、Low-E金属膜をコーティングした「高断熱複層ガラス」や「遮熱複層ガラス」などの種類もありますので、設置する地域エリア、間取りプランに合わせ必要な機能を持つガラスを選ぶことが大切のようです。
 
また、古い中古マンションを購入した際に、「サッシを交換できますか?」といった質問をよく受けます。しかし、マンションのサッシはマンションの共有部分にあたるため、基本的には個人で勝手に交換・修理をすることはできません。しかし、管理規約や細則によっては、個人で交換・修理することを認めているところもあります。どうしてもサッシを修理したい場合は、基本的には管理組合の決議が必要となります。
 
その場合、修理は区分所有者の部屋だけでなく、全戸が行うこととなります。
 
ただし、マンションによっては細則(管理規約では触れられていない細かな取り決め)の中で、区分所有者の判断によってサッシの修理・交換を認めていることもあります。
これはマンションの管理規約の参考資料として、国土交通省が発行している「マンション標準管理」内にもございます。
 
 
費用は原則、区分所有者の負担となりますが、管理組合の決議なく修理できる点は非常に良いものと思います。
 
サッシを交換したい場合は、細則に上記の内容が含まれているかを確認してみましょう。
 
マンションのサッシ交換の費用相場は、どのようなサッシに変えるかによって異なりますが、相場は数十万円と言う場合が多いようです。一般的には50万円未満でサッシを交換している人が多いようです。
 
また、「インプラス」といった2重サッシをご存知でしょうか?
 
「インプラス」とは、既存の窓の内側に新しい窓を取り付けることで、居室の寒さ、窓の結露、騒音といった家の様々な問題を緩和する樹脂製の内窓です。戸建住宅からマンションまで幅広く利用でき、1窓あたり約1時間という簡単工事でリフォームができ、非常にお手軽にリフォームが出来るのが特徴です。
 
サッシは見た目だけでなく、部屋の断熱性や機密性にも大きな影響を及ぼす部分です。サッシを交換するだけで、暖房・冷房効率が大きく変わると言われています。
 
中古マンションの場合、築年数が古いと、管理組合が2002年の「マンション標準管理」改訂を把握していない場合があるようです。結果、改訂を行うために決議が必要になるなど、大変な苦労を強いられる可能性があります。
 
その為、「リフォームを行ってもサッシは気にしない」という方がリフォーム後に言われる言葉として、「リフォームで部屋がきれいになった分、サッシの古さが目立ちますね」といった場合が多いようです。
 
また、サッシの寿命は種類にもよりますが、20~30年程度と言われています。アルミサッシなどの場合、腐食などによって否応なしに交換が必要になることもありますが、基本的には一度交換を行うと長い間、交換を行うことは不要のようです。
 
中古マンションを購入してリフォームしようとお考えの方は、ぜひ事前に管理規約や細則で、サッシ交換についての記載を確認しておいてください。
2018/05/27 屋根材の種類
屋根材の種類について特徴などをまとめてみました。屋根選びの参考にしてみてください。
 
▼屋根材の種類はおおきく4つに分類される
 
一般住宅で使用されている屋根材は、粘土系、セメント系、スレート系、金属系の4種類に分類されます。
さらに粘土系には、釉薬と無釉、セメント系ではプレスセメント瓦とコンクリート瓦、スレート系では彩色(化粧)スレートと天然スレートに分かれます。
 
それぞれの屋根材にはメリット・デメリットがあり
 
1.粘土系(瓦):釉系と無釉系があり、耐久性や断熱性に優れています。
通常、瓦と言った場合は、この粘土系を指します。粘土を主原料として混練、成形、焼成したものです。耐久性や耐熱性、断熱性に優れる屋根材です。形状、デザインによって和瓦と洋瓦と分けることもあります。
 
一般的に粘土瓦は、他の屋根材に比べて重量が重いので、構造など耐震性への適した配慮が必要ですが、重さがあるため遮音性が高く、雨音も気にならないのがメリットです。最近では、軽量化を実現した製品、ズレや脱落などがしにくい防災瓦などもみられます。
 
■釉系
・プレス成形した瓦形の素地に釉薬を施した瓦で、さまざまな色を出せるのが魅力。
・釉薬瓦、塩焼瓦などがある。
・表面の釉薬によって水が浸透しにくく、耐久性に優れ、退色や変色もないので、基本的にメンテナンス不要。
・和瓦の形や平形、S形などの製品も豊富で、和風洋風を問わず、さまざまな外観デザインの建物に使用することができる。
 
■無釉系
・無釉は表面に釉薬をかけないもの。
・いぶし瓦や無釉瓦などがある。
・粘土をプレスし、釉薬をかけず焼成過程でいぶし、表面に銀色の炭素膜をつけたいぶし瓦は、和風の住まいに適している。
・ナチュラルな風合いが特徴で、素地がそのままの素焼瓦(スペイン瓦、琉球瓦など)、粘土以外の物質(金属など)を錬りこんだ錬込瓦、ムラのある濃淡が魅力の窯変瓦もある。
2.セメント系(瓦):施工性が高いのが特徴で、製造方法で異なります。
セメントと砂を原料とした瓦。樹脂塗料で塗装を施したもので、製造の方法によって分類することができます。
 
■プレスセメント瓦
・セメントと細骨材(砂)のモルタルが原料の瓦で、厚形スレートとも呼ばれる。
・無塗装品と塗装品があり、釉薬で表面処理を施し、耐火性能を高めたものが、施釉セメント瓦。
・和型、平型、S形など形状もさまざま。
・スレート系より材料が厚く、どっしりとした印象が魅力だが、最近では軽量化も図られている。
 
■コンクリート瓦
・プレスセメント瓦より細骨材に対するセメントの割合が少ないもの。
・立体感のある形状が多く、洋風住宅に向いている。
 
3.スレート系:セメント系の化粧(彩色)スレートと天然スレートがあり、スレートとは、粘板岩などの薄板のこと。
 
■化粧(彩色)スレート
・セメントに繊維を混入して強化した薄い板状の素材。
・天然スレートに模していることからこの名称に(カラーベスト、コロニアルという商品の名称で呼ばれることも)。
・軽量で施工しやすいのが特徴で、表面の塗装に工夫を施しより耐久性や耐光性を高めたもの、遮熱タイプ、表面に凹凸感を持たせた自然石の素材感を表現したものなどもみられる。
・色やデザインも豊富なことから普及している素材だが、価格は素材の厚みやデザインなどで大きく異なる(昔はアスベストを使用していたものがあったが、現在の商品は使用されていない)。
 
■天然スレート
・玄昌石などを材料にした本来のスレート。
・退色しない、黒く艶のある自然の色や素材感が魅力。
・重量のある高級な素材。
 
4.金属系:軽量で加工しやすいのが特徴。
加工しやすく軽量、施工性も高いことが特徴で、複雑な屋根形状にも対応できます。銅板と非金属系に分けることができます。銅板には、めっきや塗覆装を施したものもあります。カラーバリエーション豊富ですが、熱伝導率が高く断熱性が悪いことや遮音性が低いため雨音が気になる事もあります。最近では、瓦のような形状のもの、断熱材を裏打ちし断熱性や遮音性を高めた製品も出ています。既存の屋根の上から重ねて葺くことができるリフォーム向けの商品もみられます。
 
■銅板
・平葺きタイプや金属成形瓦など、機能、デザイン共に工夫された製品が出てきている。
・軽量で地震に強く、水分を吸収しないのが特徴。
 
最近多く利用されるのが、ガルバリウム銅板。アルミニウム・亜鉛合金めっき銅板のことで、サビに強く耐久性、耐熱性があります。表面に、ポリエステル樹脂やフッ素樹脂の塗膜などを施した、遮熱性を高めた製品、サビや紫外線、酸性雨に強いタイプなども。最近では、天然石のチップなどをコーティングするなどして耐久性とデザイン性を高めたタイプもみられます。
 
■非鉄金属
・アルミ合金版や銅板などの屋根材。
 
さまざまな種類がある屋根材を選ぶ際には、できる限り、カタログや小さなサンプルではなく、実物をチェックすることが大切です。
また、最近では、比較的大きな実物サンプルが用意されているショールームもありますし、モデルハウスで用いられている素材を参考にしてもいいと思います。
 
これから新築をお考えの方や中古住宅で屋根のリフォームをお考えの方はご参考にしてみてはいかがでしょうか。
2018/05/26 ニュータウンの将来
これから家を買う方にとっては大切なニュースなので、ぜひ参考にしてください。
 
※参考 「夢のニュータウン」は新たな夢を見るか
http://blogs.itmedia.co.jp/showbiz/2018/05/post_1715.html
 
記事は各地に点在するニュータウンが今後危ういのではないか?といものです。
 
そもそもニュータウンとは何でしょうか?ウィキペディアによるとニュータウンの定義は下記になるようです。
 
 
日本におけるニュータウンの定義について、国土交通省は「1955年度(昭和30年度)以降に着手された事業」「計画戸数1,000戸以上又は計画人口3,000人以上の増加を計画した事業で、地区面積16ha以上のもの」「郊外での開発事業(事業開始時に人口集中地区(DID)外であった事業)」の条件を満たす住宅地として開発された地域をニュータウンと定義している。
 
高度成長期、人口増加に伴う住宅不足を解消するために、郊外に新設された住宅団地。ベッドタウンとも呼ばれています。
 
しかし、これからの人口減・家余り時代では、人々はより都心中心部に住居を求め、あえて郊外の住宅団地を選択する能動的な理由がありません。(いわゆる田舎暮らしは別テーマとします)
 
冒頭の記事にもありますが、多くの住宅団地は最寄駅からバスに乗ることが多いです。坂のある町なんかだとバスの存在は死活問題だったりします。
 
しかし、同時期に供給された家が集まる住宅団地に住む人は、同じようなタイミングで高齢化が進み、住宅団地の空き家問題が顕在化しています。(長期にわたって供給された住宅団地もあるので、ニュータウン=空き家ではありません)
 
人が減少し、高齢化が進んだ町からやがてバスも撤退してしまいます。こうして陸の孤島が各地に生まれるのではないかというのが「ニュータウンの将来やばい説」です。
 
車があるから大丈夫ではなく、車がなくても困らない街選びが大切です。ニュータウン問題は先人による負の遺産です。行政としては解決しなければならない重要な課題ですが、これから家を買う消費者がその問題にあえて巻き込まれる必要はありません。
 
これまで以上に家(建物)選びではなく土地(立地)選びが重要となる時代です。上物の良し悪しに惑わされずに、将来に渡って人が集まる街を冷静に選択したいですね。
2018/05/26 マンションの修繕積立金
2018年3月27日日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ていました。
 
 
国土交通省等が指針として出している、分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を、75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したそうです。
 
修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。
 
要約すると下記のようなことがポイントになります。
 
■マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っており、特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安があるということ。
 
■国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定し、30年間の均等払いを前提にすると、15階建未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としている。
 
参考までに下記の「修繕積立金ガイドライン」をご覧ください。
 
 
■一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多いが、積立金の増額には管理組合の総会で過半数の出席・賛成が必要
 
■日経調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いておらず、さらには60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。
 
■日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回っており、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。
 
■世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの意見もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いまま。
 
■新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。
 
■適切な修繕に手が回らなくなるとマンションの老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。
 
段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるそうです。
 
しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。
 
最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。
 
30年間で必要な修繕資金が月額平均200円なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想がつきます。
 
これから不動産購入をご検討いただく方には、ぜひ適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。
2018/05/26 変動金利と固定金利
それぞれのメリット・デメリットを知って借入をしましょう。
 
金利には、大きく分けて固定金利と変動金利があります。固定金利は変動水準が固定されているものをいい、その代表的なローンに住宅金融支援機構の「フラット35」があります。
 
固定金利は金利が固定されているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
一方、変動金利は短期プライムレートや長期プライムレートなど銀行間の取引の基準に連動して随時変動する金利です。
なお、一定期間のみ固定金利で、期間終了後に再度固定金利か変動金利かを選択できる固定金利選択型のローンもあります。
 
通常、固定金利は変動金利よりも借入時点では金利が高いのですが、金利の上昇局面や低金利時には有利といわれています。これに対し、変動金利は金利下降局面で有利と言われています。なお、一般的に借入期間が短いほど金利は低く設定されるため、同じ金利タイプのローンでも、借入期間によって利率は違ってきます。
 
過去の金利推移を見ると、変動金利はバブル期に8.5%を記録していますが、その後急激に下降し、以後ずっと2%台を維持しています。しかも、実際には金利優遇が受けられることが多く、優遇金利は1%前後というケースも多いため、ローン選択時には変動金利を選ぶ人も多いです。
なお、変動型の場合には、通常半年毎に金利が見直されますが、多くは金利が見直されても毎月の返済額は5年間変わらず、返済額アップも従前の1.25倍が限度となります。固定金利選択型は固定金利終了後に返済が大幅に増える危険性があるのに対し、変動型は返済額の急激な上昇リスクは回避できます。
 
しかし、これはあくまでも元金と利息の割合が変わるだけで、金利の支払いが免除されるわけではありません。つまり金利が上昇して利息が増えた分だけ元金の返済額が少なくなってしまいます。
そして、利息の額が毎月の返済額を上回ると、未払い利息が発生し、返済しても元金が減らない事態に陥ることになります。このように変動型は金利上昇リスクがあるため、余裕のある人のみが選択すべきかと思います。
 
まだ低金利が続いております。
金利が上昇してしまっては、固定で低金利の借入は不可能になります。
上昇リスクを考え固定の低金利で住宅ローンを組んだ後、状況によっては借り換えをするという方法もありますので、無理のない返済計画でローンを組むことが一番かと思います。
2018/05/25 住宅ローン控除

家を買って住宅ローン控除を受ける場合、また一定要件に合うリフォームをして所得税の控除を受ける場合(リフォーム減税)は、購入・入居した年の翌年1月以降に「確定申告」をする必要があります。

 

今回は、確定申告をどうやってやればいいのかの手順をご紹介します。

 

◆確定申告の時期
住宅ローン控除などを受けるための「確定申告(還付申告)」は、会社員の場合、購入・入居した年の翌年1月から3月15日までに行います(自営業者など毎年確定申告を行っている方は、2月16日~3月15日の一般の申告とあわせて行います)。確定申告によって還付されるお金は、約1か月後に指定口座に振り込まれます。早くやればやるほど、早く税金の還付を受けることができます。

 

STEP1.必要な書類をそろえる
確定申告に必要な書類(例)は以下のとおりです。契約書のコピー、住民票、源泉徴収票など必要な書類は、購入した年のうちにそろえておくと、確定申告書の作成がスムーズにできます。※なお、土地を買って家を建てる場合のタイミングによっては、別途必要な書類があるケースもあります。

 

1.確定申告書(A書式)
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/01.pdf

 

2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h29/05.pdf

 

3.源泉徴収票(会社員などの場合)
会社員などの給与所得者は、勤務先から家を買った年の源泉徴収票を入手する。

 

4.住民票の写し
住宅ローン控除を受ける人の購入した住居の住所地の住民票の写し。市町村の役所で入手する。夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、夫婦それぞれ必要。

 

5.住宅ローンの年末残高証明書
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付される。2種類以上のローンを借りる時はすべて必要。

 

6.建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー
土地を買って家を新築する場合は、土地の売買契約書と建物の工事請負契約書のコピーが必要。

 

7.建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管理する法務局で入手する。

 

8.その他の書類が必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーが必要。

 

STEP2.確定申告書に記入し、提出する
STEP1で用意した3~8の書類を見ながら、まず2の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入しながら、住宅ローン控除額の計算ができます。2が完成したら、1の確定申告書(A様式)に記入します(確定申告書はパソコンでも作成できます)。確定報告書が完成したら、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出します(郵送もできます)。地域ごとに管轄の税務署が決まっているので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

 

2年目以降の手続きは「年末調整」で


▼会社員などの給与所得者は、購入の翌年に確定申告して住宅ローン控除の適用を受けると、2年目以降については年末調整で手続きできます。年末調整では主に以下の書類が必要です。

 

1.給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告をすると、税務署から2年目~10年目の控除の手続き用に9枚まとめて送られてくるので、なくさないように注意が必要です。

 

2.住宅ローンの年末残高証明書
金融機関から毎年送付される。2種類以上のローンを借りている場合は、その全ての証明書が必要。

 

▼自営業者などの場合は、


先に紹介した確定申告の手順と同じ書類への記入をして、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付し、期日中に税務署に提出になります。

 

3月15日に近づけば近づくほど、税務署は混雑します。
次回の確定申告は早い時期から終わらせておきましょう。

2018/05/25 無印良品の家

無印良品がつくる家をご存知ですか?

 

無印良品の家は「木の家」、「窓の家」、「縦の家」などテーマがあり、家を飾りたてる豪華な仕様や、個性を主張する装飾はなく、静かに佇む外観が特徴です。


詳しくは下記を参考にして下さい。

 

無印良品の家

https://www.muji.net/ie/hatsuie/feature/kouza_180428.html

 

このようによく耳にするハウスメーカーではない会社も独自の工法を使い、住宅を建てており、住宅の工法は様々な種類があります。

 

在来工法、ツーバイフォー工法、プレハブ工法、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、ログハウスなどですが、それぞれに特徴があるので自分の好みに合う家を探すのは大変ですよね。困ったときには専門家に相談することをお勧めします。

 

住宅の購入の際にはどのような工法で建ててあるのか、それによって将来部屋の用途の変更はできるのか、また耐震性や動線などの使い勝手や価格など気になる事は専門家にお聞きください。

 

もちろん、だんらん住宅にもお気軽にご相談くださいね。

2018/05/24 1年のスタート
不動産関係で1年という単位を用いる場合、注意したいのが「年」なのか「年度」なのかの違いです。
 
例えば、固定資産税は平成30年度として納税通知書が送られてきますが、1月1日時点での所有者を基準として納税者が決められています。
 
4月1日の時点で既に売却済みであっても、1月1日に所有者であったのであれば、新年度の納税通知書も旧所有者に送られてしまうのです。
実際の取引においては、旧所有者に納税通知書が届いてしまうことはわかっていますので、残代金支払い時に、売買代金と一緒に固定資産税等も清算することになっています。
 
「年度」なのに1月1日時点を基準にしているというのも、若干違和感が残りますね。
 
また、固定資産税の清算については、関西では4月1日~翌年3月31日の1年間を基準に日割り計算をしますが、関東では1月1日~12月31日の1年間を基準に日割り計算をします。
(例えば、9月1日に引っ越しを受けた場合、関西では7か月分を清算しますが、関東では4か月分を清算することになります。)
 
清算方法に法律上の決まりはありませんので、売買契約書において清算の起算日につて合意がなされています。
 
不動産関係でもう一つ気を付けなければならないのが、各種税制です。
 
住宅ローン控除の限度額や期間、登録免許税の優遇や、贈与税の非課税枠など、時限立法によって利用できるタイミングに制限がかけられているケースが多々あります。
 
消費時の税率変更なども、不動産購入には大きなウェイトを占める要素ですね。
 
上記のような各種税制については、「減税は平成○年3月まで」といったように、年度を基準として定められている場合がほとんどです。(相続登記の免税措置も平成33年3月31日まででしたよね)
年の変わり目や年度の変わり目は、たった数日の差で不動産取引にかかる資金が大きく変わってしまうこともあります。
 
物件の良し悪しにとどまらず、どのタイミングで取引するかなども、だんらん住宅へぜひご相談くださいませ。
2018/05/24 コーポラティブハウス
最近ドラマでも話題になったコーポラティブハウスとは、入居希望者が集まり組合を結成し、その組合が事業主となって、土地取得から設計者や建設業者の手配まで、建設行為の全てを行う集合住宅のことです。
 
そんな「コーポラティブハウス」が今人気を集めつつあるようです。
 
コーポラティブハウスが完成するまでの一般的な流れを調べてみました。
 
1.企画立案と参加者の募集
コーポラティブハウス事業を企画運営している不動産会社が、土地の選定や建築するコーポラティブハウスの企画を立案し、そのコンセプトに賛同する購入希望者を募集します。
 
この際、企画する会社は購入希望者を募るために説明会などを開催し、希望者はそこで企画の詳細を確認し、事業に賛同するかどうかを決めます。
 
2.建設組合の設立
企画に賛同した購入希望者によって「建設組合」を結成し、その建設組合が主体となってコーポラティブハウスの設計や施工を発注します。
 
3.住まいを自由に設計
自分が居住する空間について、設計者と直接打ち合わせを行い、自分のライフスタイルに合ったものを設計し施行してもらいます。
 
この際、間取りだけでなく、壁や床の素材やバスルーム、キッチンなどの設備に関しても自由に選ぶことができます。
 
4.引渡し
予め希望した通りに完成しているかどうかを確認し、引渡しを受けます。
 
なお、これら一連の流れについては、コーポラティブハウスを企画した不動産会社がしっかりとサポートしてくれるそうですので、安心ですね。
 
◆コーポラティブハウスのメリット
 
コーポラティブハウスには、従来型の住宅建築では実現することが難しかった以下のようなメリットがあります。
 
メリット1.自由に設計できる
なんと言っても希望する住まいを注文住宅のように自由に設計できる点です。
 
これまでは自分の希望を100%叶えるためには、一戸建ての注文住宅しか選択肢がありませんでしたが、コーポラティブハウスなら、建築前の設計段階から自分の希望を伝えることができるため、注文住宅と変わらぬ満足感を得ることができます。
 
ここが同じ仕様や設備で統一される分譲マンションとの大きな違いです。
 
メリット2.価格の透明性
分譲マンションを購入する場合、その土地の取得費用や建設費用が実際いくらかかっているのかを知ることはできませんが、コーポラティブハウスの場合は、購入希望者自身が主体となって設計、施工をしていくため、それらの費用が明確にわかります。
 
また、予め購入する人が決まっているので、広告宣伝費やモデルルームなどに余分な費用をかける必要がなく、結果として合理的な価格で購入することができます。
 
メリット3.住民同士の一体感
既に完成しているマンションを購入するのとは違い、コーポラティブハウスは購入者全員で意見を出し合って建物を完成させるので、設計や建築段階で独特の一体感が生まれ、完成して入居してからも良好な近所付き合いとして残り続けます。これもコーポラティブハウスならではのメリットと言えるでしょう。
 
◆コーポラティブハウスのデメリット
 
このようにメリットが多いコーポラティブハウスですが、反対にそのメリット故のデメリットも存在します。
分譲マンションの場合、対象を限定しないスタンダードな仕様のため、将来的に売却する際にも比較的買い手が見つかりやすくなります。しかし、コーポラティブハウスの場合は、自分好みの設計が可能であるが故に個性の強い物件となってしまい、売却する際に買い手が見つかりにくくなる可能性があります。ただし、あくまで他の一般的なマンションに比べてという話で、一戸建ての注文住宅にも同じことが言えるため、そこまで大きなデメリットとはならないでしょう。
 
お住い探しの参考にしていただければと思います。
2018/05/24 住宅ローン

住宅ローンを組む際には、どれを選べば良いか事前に調べておくと言いと思います。

 
住宅ローンには、住宅金融支援機構などの公的金融機関が資金を融資する公的住宅ローンと、銀行などの民間金融機関が融資をする民間住宅ローンがあります。
以前は住宅ローンと言えば、住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)融資が主流でした。しかし、この融資が原則廃止となってからは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している「フラット35」などの長期固定金利のものや、一定期間だけ固定金利が適用され、その期間終了後に固定金利か変動金利を選択できる選択型など、さまざまなタイプのローンが登場しています。
 
公的住宅ローンには、財形住宅融資や自治体融資などがあり、それぞれ特徴が異なるため、個別に金利の種類や返済期間、物件の条件、申込資格などを確認する必要があります。また、勤務先によっては、社内融資や公務員共済などが利用できる場合もあります。
 
フラット35を利用する場合で、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性など優れた住宅を取得する場合には、金利がフラット35よりも優遇される「フラット35S」が利用できます。フラット35Sを利用するためには、フラット35の技術基準に加え、さらにフラット35Sの技術基準にも適合していないといけないので、ハードルは高いですが、利用できればフラット35よりも低金利になります。
 
このように住宅ローンは借入先や商品の種類によって、その内容が大きく異なります。また、同じタイプのローンでも、キャンペーンや優遇金利などによっては、適用金利に大きな差が生じる場合もあります。さらには、借入希望者の収入や年齢、取得する住宅によっても借入可能なローンが異なります。
住宅ローンの特徴をよく理解したうえで、最適なローンが組めるようにできると良いでしょう。
2018/05/22 遺言書

相続争いを回避するため、遺言書を作成しておくとよい、ということはよく耳にしますよね。

 

「うちは揉めないだろう」という方も多いのですが、遺言書には揉めないためという意味と、お子様や相続人の方へ感謝の気持ちや想いを伝えるという意味もあります。

 

また、ご自宅を含め不動産を保有している方は、遺言書を作成しておいた方が良いケースが多々あります。

 

不動産は現金と違い、分割することが困難です。

 

しっかりと不動産の相続先を指定してあげることがトラブル回避の術となるのです。

ご自宅をご購入された方は「遺言書を書いておいた方が良い」ということも、頭の片隅にでも置いておいてください。

 

では、遺言書を書く際の注意点には、どんなことがあるのでしょうか。

 

1.物件の表示

 

何よりもまずは、遺産となる不動産の特定です。

 

さらにここでの注意点が、「住居表示」「地番」の違いです。

 

よくお客様から「地番と住所(住居表示)って違うんですか?」というご質問を受けます。
どちらも土地の所在を示しているようで似ていますが、実はまったく違うものなのです。

 

「地番」とは法務局が定めている土地につけられた番号になります。一方で「住所(住居表示)」は、市区町村が決める建物についての番号です。

 

新築建物の場合ですと、土地は元からあるので「地番」は決まっていますが、「住所(住居表示)」は建物が完成した後に市区町村が決定します。そのため、建物完成まで、住所がいくつになるかわからないということもあるのです。(市区町村によっては、地番をそのまま住所として使う場合もあったりします。)

 

ですので、住居表示だけですとお隣のお宅も住所が一緒だったり、共有している私道の記載が漏れていたりといったケースも考えられます。

 

2.日付の記載

 

遺言の内容で重要になるのが「日付」です。

 

同じ方が2回遺言書を作成していた場合、作成日付の新しい遺言が有効になります。作成日の1日違いで有効無効が変わってしまうのです。

 

特に気を付けたいのが「12月吉日」といった記載です。こちらの記載は認めれませんので、作成する場合には、しっかり日付まで記載しましょう。

 

3.全文手書き

 

遺言書にもいくつかの作成方法がありますが、自筆証書遺言といいう方式の場合には全文を自筆で作成しなければなりません。
遺産が多岐にわたる場合にはなかなか骨の折れる作業になりますが、パソコンで作成することは認められていません。

 

4.花押はNG

 

「花押(カオウ)」というものをご存知でしょうか。

 

ハンコの代わりに自身のサインを絵のようにした、押印に代わる文化があります。
昔の武将や一部の総理大臣も使っていたようです。

 

ところが、遺言書作成において押印の代わりに花押を用いることは無効という裁判例が出ていました。

 

恰好いいですし、本人の作成に間違いないという点では、押印の代わりとして認めても良さそうな気がしますが、実際には認められないということですので、きちんとハンコを押しましょう。

 

不動産購入は買って終わりではありません。

 

日々のメンテナンスや、状況の変化による売却の可能性、相続が発生した場合の備えなど、考えるべきことはたくさんあります。

2018/05/22 定期借地権付きマンション

物件探しをしていたら、「あれ?この立地でこの価格って安いのでは・・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何?

 

ご存じない方も多いのではないでしょうか。(「借地権」の回で軽く説明しましたがおさらいしましょう!)

 

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の活用を増やそうといいう狙いを背景に平成4年に制定されました。

 

住宅の場合50年以上の期間を限って、つまり更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば、50年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

 

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、新設された法制度とも言えます。

 

▼買い手のメリット

 

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30~40%程度安い)というのが一番の魅力。
利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法のため、立地が良いことが多い。

 

▼買い手のデメリット

 

一定期間(50年以上)で解体される。
地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。
土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重く、残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくい。

 

▼資産価値は?

 

購入している人も、基本的な部分、例えば立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているということが言えます。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを住みつぶそうという発想を持つ方が多いのです。

 

大阪の人気エリアの「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場ではそこまでの人気はありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど、利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

▼その他、マンション管理の問題も・・・

 

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやっておいてもらいたいものの、管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

⇒これでは建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていけないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」と考える方が多いでしょう。
しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか?将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか?
売却の時期が購入から10年後であれば、40年は借地期間が残っているのでまだいいのですが、30年後はどうなるでしょう?残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど次に買う人の立場で考えると、資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

 

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入には、よほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうですね。

 

もし、定期借地権マンションを見たら、安いからといって飛びつくのではなく、将来のこともよく考えて、専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう!

2018/05/22 VR・AR・MR

最近、各種メディアでもよく取り上げられるVRですが、このVRと似たような技術にAR、MRがあります。これらの技術はどのように違うのかを把握されていますか?(ちなみに私はMRが何のことかわかりませんでした)
各技術概要を箇条書きすると下記のような流れになります。

 

・VR(Virtual Reality:バーチャルリアリティ)とは?

 

VRとは、コンピュータ上に人工的な環境を作り出し、あたかもそこにいるかの様な感覚を体験できる技術のことです。日本語では「仮想現実」あるいは「人工現実感」と呼ばれたりします。2016年はVR元年とも呼ばれており、Oculus RiftやVive,PlayStation VRなどハイエンドVR機器が多数販売されています。

 

最近では100円ショップにて段ボールでできたVRヘッドセットが販売されていたりするので、日本でもかなり浸透しつつああります。

 

・AR(Augmented Reality:拡張現実)とは?

 

ARとは、現実空間に付加情報を表示させ、現実世界を拡張する技術のことをいいます。VRは現実世界とは切り離された仮想世界に入り込みますが、ARはあくまで現実世界が主体です。Microsoftが開発しているAR技術製品HoloLensの開発者版が2016年3月に発売しており、今後の進展が期待されている技術です。
私はポッキーの箱についていたAR技術を活用した、アーティストと写真を撮れるというものをやってみたことがあります。

 

・MR(Mixed Reality:複合現実)とは?

 

MRとは、複合現実と呼ばれ、CGなどで作られた人工的な仮想世界に現実世界の情報を取り込み、現実世界と仮想世界を融合させた世界をつくる技術です。MRの世界内では、仮想世界のモノと現実世界のモノが相互に影響すると言われています。MR技術はMagic leapが巨額の資金調達を行って開発しており、話題となっています。
冒頭にも述べたように、私はつい最近までMRという技術を知りませんでした。もちろん体験したこともありませんが、知人曰く、公開されている動画を見るとまるでSF世界にいるかのような映像だそうです。

 

・VR、AR、MRの今後の可能性について

 

VRは2025年までの現在のデスクトップPCと並ぶ巨大市場へと急成長する可能性を秘めていると言われているようです。ゴールドマンサックス社の2025年におけるVRユースケース予測によるとVRの活用市場は多岐にわたり、現在盛り上がりつつあるゲーム市場・エンターテイメント分野を始め、医療系ヘルスケア分野や産業分野、小売市場など様々な業界で目にすることになると予想しています。

 

もちろん、不動産分野にも活用できます。
不動産の内覧を時間と手間をかけて見て回るよりも、自宅に居ながらVRにてあたかもそこにいるかの様な感覚で不動産を確認できる方が便利で効率的だと思います。

 

まだまだ、VRでの内見環境を提供している不動産事業者は少ないため、少し時間もかかるものと思いますが、将来の不動産の流れはVRで事前確認をして、その後最終確認を内見し、買付申込を入れるといった流れになっていくものと考えます。

 

その行き着く先は仮想世界であるVRを超え、現実世界を拡張するAR。そして仮想世界に現実世界をとりこみ、相互に影響を与えるMRへと発展していくものと考えます。

2018/05/21 コンビニとコインランドリー

最近のコインランドリーはガラス張りで、店内は落ち着いた壁紙でおしゃれな内装になり、働く女性の強い味方になっています。
今までは暗くて入りにくいとか、衛生面が気になるということで行きにくいイメージを持つ女性も多かったようですが、最近は主婦や独身女性の利用が増えているそうです。

 

最新のコインランドリーは大きくて、性能も良く、高火力で殺菌も兼ね備えていてお洗濯の時短にもなり、働く主婦にも好評です。

 

毛布など大きいものだけではなく、小さいお子さんが使うタオルや汚れが頑固なスポーツユニフォームなど、少しこだわった洗濯にも良さそうです。大型乾燥機は家事の時短に一役買ってくれること間違いなし、女性の強い味方になっています。

 

新型コインランドリーを使用したという知人に話を聞きました。
彼女は靴専用洗濯乾燥機を使用、洗濯機の中にはブラシがセットされており、靴を放り込むだけで終わるまでカフェでゆっくりコーヒーを飲むことができたそうです。

 

靴専用洗濯乾燥機のほかに大型の洗濯機もあるので、羽根布団なども洗えてしまいます。

 

そんなコインランドリー事業に参入したのがファミリーマートです。
駐車場がある店舗を中心に併設店舗を2019年度末までに500店舗展開する予定だそうです。

 

コンビニにコインランドリーがあるといろいろ利用方法がありそうですね。
お住い探しの条件の中にコインランドリーやコンビニも考えてみてはいかがでしょうか。

2018/05/21 相続登記の免税措置

最近話題となっている「空き地・空き家」問題の解消を目指して、相続登記の免税措置が設けられました。

 

この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。

 

いわゆる数次相続を解消するための手段です。

 

相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。(「不在者財産管理人制度 」の回でもお話しましたね)

 

また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きになってしまいその分費用もかかってしまう、というネックがありました。

 

今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。

 

ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。

 

不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。

 

不動産が「空き地・空き家」となってしまうのは、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことが原因のひとつだと言われています。

 

もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、だんらん住宅にぜひ一度ご相談ください。

2018/05/21 借地権

土地もしくは建物が周辺物件に比べて安いなと感じた時・・・
それは借地の可能性があります。

 

土地を購入せずに、借地でも家づくりは可能です。
借地であれば、土地を購入するよりも初期投資を大幅に抑えることができます。
ただし、借地の場合には毎月地代を支払う必要があるうえ、契約期間満了後は更地にして土地を返還しなければならない場合もあります。

 

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。
地上権は民法上の物権に当たり、その権利を登記できるうえ、地主の承諾なしに借地権の売却や転貸ができます。
これに対し、土地の賃借権は民法上の債権に当たります。一般に借地権というと賃借権であることが多いです。

 

土地の賃借権の場合、地主に登記を拒否されることがあり、地主の承諾なしには売却や転貸をすることはできません。土地の賃借権による借地権の場合、建て替えなどの際には地主の承諾が必要となります。この場合の建て替え承諾料は、木造などの非堅固造で2~5%程度、RC造などの堅固造で10%程度が目安となっています。

 

また、借地権には昔から存在する旧法借地権と、平成4年に施行された新借地借家法に基づく普通借地権、定期借地権の3つがあります。
流通している借地権の多くは旧法が適用される借地権です。したがって通常、単に「借地権」と記載されていれば、旧法が適用される旧法借地権と考えていいと思います。

 

旧法の借地権の場合には、借地期間は木造などの非堅固な建物は最低20年となっておりますが、賃貸の契約は地主側にそれを継続しない正当な事由がない限り自動的に更新されるため、借り手側は継続して土地を利用できるのです。

 

一方、定期借地権の場合には、契約期間満了後は、建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。
この場合、契約更新や建物の築造による存続期間の延長がなく、買取請求をしない旨を定めることができるため、地主側は安心して貸すことができるのです。

 

販売図面に必ず記載されていますので、しっかりと確認をしましょう。

2018/05/20 不在者財産管理人制度

不動産の処分に関して、大きな問題となるケースのひとつに「共有状態」があります。

 

話し合いがまとまらない、というケースが大半ですが、中には、そもそも話し合うべき相手が見つからない!といったケースもあります。

 

例えば、相続してから放置してしまっていた土地を売りたい、というケースです。

 

相続したまま名義変更をせず放置していると、相続人の数はネズミ算的に増えていきます。

子供3人が相続人だったけれど、さらに相続が発生し、その孫たちが相続人となり・・・といったように、放置すればするほど相続人の数が増えていきます。
結果、10名以上での話し合い(=遺産分割協議)が必要になってしまうこともあります。

 

そのような場合でさらに問題となるのが、相続人が見つからない場合です。
相続人の一人が失踪して行方不明となっているような場合だと、遺産分割協議をしようにも、協議をする相手が見つからないのです。

 

不動産を売却するためには、まず相続手続きをして、名義を変更しなければなりません。
相続したものの持て余していた土地でしたが、偶然購入希望者が見つかったため、慌てて相続手続きをしようと準備を始めた、といいうケースもあります。
しかし、失踪者とは連絡を取ることもできず、生死すら不明の状況ということもあるのです。

 

頭を抱えたくなってしまうような状況ですが、このような場合に利用できるのが、「不在者財産管理人」制度です。

 

「不在者財産管理人」制度とは、行方不明者の代わりに手続きを行う管理人を、裁判所に申し立てて選定してもらう手続きです。
この申立てが認められると、「不在者財産管理人」が選任され、この管理人が行方不明者の代わりとなって遺産分割協議書へ署名・捺印をすることになります。
ただし、不在者財産管理人は、あくまでも行方不明者が戻ってくるまでに代わりに財産を管理する人ですので、行方不明者の不利になる行為はできません。

 

今回のような土地売却では、他の相続人は皆さん放棄をしてくれたとしても、行方不明者の分は放棄してもらうことができないため、その取り分となる現金を管理人に渡すこととなります。

 

手続き上はこのように解決する方法が準備されていますが、実際には、行方不明者の捜索手続き、不在者財産管理人選任の申立手続き、遺産分割協議の許可申立手続き、売却、と、膨大な手続きと時間・費用がかかってしまいます。
せっかくの不動産売却代金がほぼ手続き費用で消えてしまう、なんてこともあるのです。

 

不動産は処分手続きが困難になる要因が多く含まれています。
何より「捨てる」という行為ができません。

 

不動産に関しては、そもそも売却し易い・貸し易い物件を選別する、保有した後もなるべく共有状態を作らない、など適切な知識が必要となります。

 

不動産についてお困りのことがありましたら、だんらん住宅にお気軽にご相談ください。

2018/05/18 短期団信

土地を先に購入して、注文住宅を建てることがありますよね。
自己資金で足りない部分は、つなぎ融資を利用する場合がありますが、ひとつ心配なことが・・・。もし、注文住宅を建てるのにつなぎ融資を使った場合、つなぎ融資の借り入れ中に債務者である夫が突然死したり、高度障害者になったりしたら、一体どうなるのでしょうか?

 

突然の不幸は誰の身にも起こりうることですので、事前に知っておきましょう。

 

住宅ローン契約者が死亡・高度障害により返済不能状態になった場合、つなぎ融資の債務や、建築代金の未払い分は全て相続人に引き継がれます。実行予定の住宅ローンはご破算となり、相続人の名前で改めて審査を受けることになります。相続人が専業主婦だった場合は、住宅ローンの審査は間違いなく通りません。債務を負いたくなければ、相続放棄するしかありませんが、建築中の家は失うことになってしまいます。

 

さらに、つなぎ融資で連帯保証人を要求する商品は少ないですが、連帯保証人になってしまっている場合はもっと深刻です。相続放棄しても債務が免除されなくなり、最悪、自己破産も選択肢の一つになってきます。

 

酷な話ですが、注文住宅の建築中は「無保険」と考えておいた方がいいでしょう。

 

そこで、「短期団信」の出番!
正式には、「融資実行前団体信用生命保険」といいます。
住宅ローンを組むとき、多くの人が団体信用生命保険(団信)に加入しますが、つなぎ融資の借り入れ中にも、実は「短期団信」という保険が存在します。
建築が完成するまでの数か月間死なずに生きられるという保証は絶対にありません。
つなぎ融資中の無保証期間は「短期団信」でリスクを回避することをお勧めします。

 

◎「短期団信」の3つの特徴

 

1、住宅完成前に契約者が死亡もしくは高度障害になった場合、土地代や工務店等の工事請負代金を保証(商品によって異なる)

 

2、保障期間は工事の着工日から住宅ローンの融資実行日(引渡し時)まで。保障期間が短いため、保険料が安い

 

3、原則、加入は任意。火災保険と同じように独立した商品のため、各銀行のつなぎ融資に付帯できる(申込先は各商品の取り扱い会社)

 

ネットで「融資実行前団体信用生命保険」と検索すれば、いろいろな商品が出てきます。
土地を先に購入し、注文建築をする予定の方(つなぎ融資を検討される方)は、是非事前に調べて比較していただき、リスクを補う保険として検討されてみるといいでしょう。

2018/05/17 建物状況調査(インスペクション)

建物状況調査(インスペクション)を実施する目的は何なのでしょうか?
ちなみに、建物状況調査(インスペクション)はあくまで状況を見るだけなので、調査をしても建物性能は変わりません。

 

例えると・・・人間ドックを受診しても、治療しないと健康にならないのと同じです。

 

手続きとして診るだけの建物状況調査(インスペクション)にはあまり価値がありません。

重要なのは問題点を明らかにし、改修方法と改修費用を知ることです。
どれだけ古い物件でも、状態の悪い物件でも、改修費用が予算内に収まっていれば危ない取引ではないのです。

 

中古住宅購入にまつわる不安の多くは「お金の問題」です。
現行基準との差、マイナス部分を明らかにし、そのマイナスを補うための費用が明らかになれば、中古住宅の不安はかなり払拭されます。
改修費用を知るという目的での建物状況調査(インスペクション)はかなり有利だと思います。

 

建物状況調査(インスペクション)を実施して、指摘された事項の改修工事を実施しても、場合によっては雨漏りなどの事故が発生することがあります。
そこで活用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。瑕疵保険を利用するには、検査基準に合格する必要があり、そのためには建築士によるインスペクションが必要です。
言い換えると、瑕疵保険が付保できる状態の建物は、一定の基準をクリアした建物と判断することができるのです。
予期せぬ雨漏りなどに備えるのが瑕疵保険の目的なので、瑕疵保険に加入できる物件はそれだけ安心ということです。

 

さらに、瑕疵保険に加入するプロセスで、第三者の建築士および瑕疵保険法人も建物の状態をチェックします。
第三者の検査が入る時点で、売主が都合の悪いことを隠そうとしても、完全ではないのですがおおよそ発見することができます。

 

まとめると、建物状況調査(インスペクション)そのものにはあまり価値がありません。改正宅建業法で契約書類などが変わったために建物状況調査(インスペクション)を実施しましょう、というのはものすごく残念な利用方法です。
中古住宅なので何らかの改修工事は想定した方が現実的です。単に建物状況調査(インスペクション)を実施するだけでなく、不具合があった場合に改修方法や改修費用を提案してもらえる事業者にインスペクションを依頼した方が良いです。

 

当面は買主依頼のインスペクションが主と考えられます。実施のタイミングは買付申込のタイミングです。これより後ろのスケジュールになると、いろいろと無理な判断を迫られることになるからです。

 

だんらん住宅としましては売主にメリットはないものの、売却を決めたらインスペクションを実施して欲しいと願います。修繕工事までは求めません。改修費用の目安だけ提示しておいてもらえれば、その物件を購入するにあたって必要なコストの算定が楽になるので、結果的に早く売れる要素になると思います。

 

内見に行ったら当たり前のようにインスペクション報告書を提示してもらえる、そんな取引環境になってもらいたいと願います。

 

※弊社の専任媒介では、一級建築士による建物状況調査(インスペクション)を実施しております。また、その報告書を活用し購入者に安心を提供しております。