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「囲い込み」とは?

 

だんらん住宅株式会社

〒530-0041

大阪府大阪市北区天神橋3-2-28

TEL:06-6354-2001

FAX:06-6354-2003

MAIL:info@danran-j.jp

営業時間:9:30〜17:00

定休日:水曜日

「囲い込み」とは?

囲い込みとは、不動産業界の専門用語で「売り物件を他の不動産会社に紹介しないこと」を指します。自社内で物件を囲い込むというイメージがあることから通称「囲い込み」と呼ばれています。

 

なぜ囲い込みをするのか?

不動産会社が囲い込みをする理由、それは「手数料が2倍になるから」です。自社で預かった売り物件を他者に紹介して契約が決まった場合、手数料は売主側からしかもらうことができません。そのため不動産会社は極力他の不動産会社への売り物件の紹介を避けることがあるのです。

 

囲い込みの具体的な手口

あなたの所有しているマンションの売却を価格5000万円で不動産会社A社に任せることにしたとします。専任媒介契約を締結し、不動産会社の専門のデータベースであるレインズに売却物件の情報を登録することになります。このレインズに売却物件を登録しますと、数百、数千の不動産会社がその売り物件情報を入手できます。数多くの不動産会社がその売り物件を購入してくれる人を探すことができるわけです。

そして、A社以外の購入者を探す不動産会社が見込み客をみつけると、A社に電話で問い合わせします。「物件の確認をお願いします。●●マンションの5000万円の物件ですが、内見を希望されている方がいます。ご紹介は可能でしょうか?」というふうに。普通は「ご紹介は可能です。●●日であればご案内できると思います。」という流れになります。

しかし、囲い込みをするときには物件の問い合わせの連絡に対して「商談中です。」とか「契約予定です。」と答えて他の不動産会社のお客様には紹介させないのです

 

囲い込みが社会問題として注目されてきた

この囲い込み問題が新聞や雑誌、テレビニュースでクローズアップされることになり、不動産業界として囲い込みを防止するための施策を打ち出しました。それが「レインズのステータス表示の導入」です。具体的には、レインズの売却物件の情報表示欄に「取引状況」という情報欄が追加されました。取引状況は以下の 3 種類になります。

 

(1)公開中・・・他の不動産業者から問い合わせを受付けている状態

(2)書面による購入申込みあり・・・不動産業者か書面による購入申込みを受けた状態

(3)売主都合で一時紹介停止中・・・売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介てきない状態

 

取引状況は売却を依頼した売主もパソコンで確認することが可能となりました。このように取引状況を開示することにより、他社からの物件の問い合わせに対して囲い込みを防止する施策をとったのです。囲い込みは売主への裏切り行為

囲い込みをされてしまうと、売主側は貴重な取引機会を逃すことになります。たとえば、A社以外にB社に売主の希望売却価格満額である5000万円で買いたいというお客がいるのに売却してもらえないのです。それどころか、4000万円で買うというA社のお客との取引を成立させようとされてしまうことすらあります。

不動産会社のA社にとっては売主希望の5000万円で売れるかどうかよりも、「自社のお客に買ってもらうことにより両手仲介を得ること」が最優先と考えるからです。売主の利益よりも、自社の仲介手数料を優先させるというのは厳しい言い方をすれば、売主に対する裏切り行為といえるでしょう。

 

レインズのステータス表示の導入だけでは囲い込みは防げない

取引状況を開示するという仕組みが導入されて、囲い込みは防げるようになったのでしょうか。残念ながら、囲い込みを完全に防ぐことはできていないというのが現状です。というのも、取引状況が「公開中」となっていたとしても、売主側の物件担当者が「売主との予定が調整できない」とか「清掃中だから、まだ案内できない」、「鍵の手配に日にちがかかる」などと言って他社のお客を案内させないような対応をとることがあるからです。

 

囲い込みを防ぐには

囲い込みを防ぐためにもっとも良い方法は、積極的に売却物件の情報を開示する不動産会社に売却を任せることです。売主よりも自社の利益を優先させて両手仲介をするために囲い込みをしない不動産会社を選ぶこと。売主のためにもっとも良い条件で購入してくれる買主を探してくれる不動産会社でなければ、大切な不動産売却を任せることはできません。大事なのは「高く売却するための具体的な戦略を提案してくれる不動産会社」を、普通の不動産会社とは異なり「不動産の付加価値を最大限に引き出してくれる不動産会社を選ぶこと」です。

 

当社はこのような行為を行う業者を断固して許しません。

もちろん、当社は売主様の利益最優先で販売活動をして行きますのでご安心ください